주된 임차보증금 인수는 확약으로 실질 0원* — 그러나 3.88억은 최근 시세의 113.3%

서울중앙지방법원 2025타경102765. 관악구 봉천동 수팰리스TD 3층 301호, 전용 34.2㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2022년 3월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 대상 호실은 3층에 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 388,000,000원입니다. 등기상 소유자는 박숙영이며, 2022년 7월 16일 매매를 원인으로 거래가액 420,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 배성훈은 말소기준인 2024년 6월 3일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 2022년 8월 30일 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금 420,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 배성훈 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 둘째, 확약의 적용 대상이 명확하지 않은 보증금·전입일 미상 점유 기록이 별도로 남아 있어 전체 점유 위험까지 0원으로 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 적용 임차인과 미상 점유를 분리해야 한다

경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 2022년 3월 7일 공동담보로 설정됐으나, 2022년 7월 29일 일부포기를 원인으로 1번 근저당권설정등기 말소가 기재됐습니다. 이번 권리분석의 말소기준은 그 뒤인 2024년 6월 3일 주택도시보증공사 가압류입니다. 배성훈의 전입·점유일은 2022년 8월 30일로 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.

② 시세 비교 — 확약을 반영해도 가격은 최근 시세 이상

수팰리스TD는 15세대 규모의 다세대주택입니다. 대상 전용면적 34.2㎡와 동일하거나 유사한 확인 거래는 3건이며, 전체 평균은 378,333,333원입니다. 다만 2022년 3월 450,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보면 최근 가격 수준이 높게 보일 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 342,500,000원, 확인된 최신 거래 340,000,000원, 최근 거래 추세 -23.9%를 우선해야 합니다.

배성훈의 인수를 확약으로 실질 0원* 처리하면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 388,000,000원*입니다. 이 금액은 전체 평균의 102.6%이면서, 더 중요한 최근 12개월 평균의 113.3%입니다. 최근 가격 지표보다 높은 데다 거래 추세가 -23.9%이므로, 최저가가 감정가보다 낮아 보이지 않는다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)

배성훈 보증금은 38,232,000원이 미배당되는 구조이나, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유 기록의 금액도 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영락의료과학고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 봉천역은 도보 약 10~15분 거리입니다.
• 건물. 2022년 3월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·주차장·난방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 현장 확인 한계. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부를 확인하지 못했고, 내부구획과 이용상황은 건축물대장상 현황도를 토대로 작성됐습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 도로에 접하며, 토지는 3필지 일단의 장방형 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 민간임대주택등기가 존재합니다.
• 환금성. 15세대 규모 다세대주택이고 확인 거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -23.9%여서 가격 하락과 제한된 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 임차인, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 기사항전의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 계약일, 확정일자와 배당요구 여부를 현황조사·전입세대확인서·점유자 면담으로 보완해야 합니다.
• 가격 상한 보수화. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 113.3%입니다. 전체 평균 378,333,333원보다 최근 평균 342,500,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -23.9%입니다. 과거 450,000,000원 거래를 기준으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 수리 범위·누수·설비 상태·실제 구조는 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 9월 5일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도 범위 분리. 배성훈의 임차권등기 말소 조건과 실제 현장 점유자의 인도 문제는 구분해 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소”와 “투자 매력”은 별개다

이 물건은 원래라면 보증금 420,000,000원의 대항력 임차인 때문에 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 보증금 수준에서 줄어들지 않는 전형적인 인수형입니다. 현재 매각가에서는 배성훈의 미배당액이 38,232,000원이지만, 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 388,000,000원*은 최근 12개월 평균 342,500,000원의 113.3%이고, 거래 추세는 -23.9%입니다. 15세대 다세대주택이라는 제한된 환금성과 확약 밖 미상 점유 기록까지 고려하면 결론은 명확합니다. 주된 인수는 해소됐지만, 가격은 최근 시세 이상이고 잔여 점유 위험도 남아 있습니다. 특별매각조건의 정확한 이행 범위와 미상 점유를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.