5,080,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경102910. 서울 서초구 양재동 베델회관 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 당시 이용상태는 주식회사 에스큐브아이의 업무시설입니다. 감정가는 6,350,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 5,080,000,000원으로 내려왔습니다. 금액만 보면 1,270,000,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 ‘20% 할인 = 가격 메리트’로 바로 연결할 수는 없습니다.
권리의 기준점은 2009.10.14. 설정된 주식회사테크로의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 한국산업은행·주식회사에스큐브아이·보험사 등의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건은 현재 소유자가 코리아신탁주식회사인 신탁부동산이고, 등기에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 확인해야 한다는 주의사항이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 324-1 3층 301호 · 도로명 서울특별시 서초구 동산로 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 9층 건물 내 3층 301호 · 업무시설(주식회사 에스큐브아이) |
| 현재 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 6,350,000,000원 / 5,080,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국산업은행 / 6,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2009.10.14. 주식회사테크로 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층 · 사용승인일 1993.02.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 등기 정합성 점검이 필요하다
말소기준인 2009.10.14. 근저당권 이후 설정된 주요 담보권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 한국산업은행은 2011년 채권최고액 2,400,000,000원과 1,100,000,000원의 근저당권을 보유하고 있으며, 2025.05.22. 임의경매개시결정도 한국산업은행 명의로 등기되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 확인된 점유 법인 6곳
| 점유 법인 | 점유 개시 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스큐브아이 | 2013.11.15 / 2013.11.12 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 승계 없음 |
| 시원네트웍스 주식회사 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 불가 | 승계 없음 |
| 주식회사 뜰애2차 | 2022.03.07 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 승계 없음 |
| 주식회사 뜰애 | 2021.01.13 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 승계 없음 |
| 주식회사 한국연창 | 2016.02.23 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 승계 없음 |
| 주식회사 테크로 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 불가 | 승계 없음 |
주식회사 에스큐브아이·주식회사 뜰애2차·주식회사 뜰애·주식회사 한국연창은 확인된 점유 개시일이 2009.10.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 시원네트웍스 주식회사와 주식회사테크로는 점유 개시일과 보증금이 모두 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 감정가 6,350,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 5,080,000,000원입니다. 감정가의 80%라는 숫자는 확인되지만, 동일 건물 또는 유사 업무시설의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 5,080,000,000원 | 5,026,800,000원 | 9,557,634,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 4,064,000,000원 | 4,020,960,000원 | 10,563,474,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 3,251,200,000원 | 3,216,288,000원 | 11,368,146,160원 | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 14,584,434,160원으로, 현재 최저가를 전제로 해도 9,557,634,160원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 한국산업은행의 청구액은 6,000,000,000원이며, 현재 회차 시나리오상 배당액은 3,500,000,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 후순위 채권자의 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 이어지는 것은 아니며, 매수인 인수 여부는 소멸하지 않는 권리와 대항력 있는 임차인의 존재로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,080,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 53,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사테크로 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국산업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스큐브아이 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 근저당 · 엘아이지손해보험주식회사 | 2,546,100,000원 | 1,026,800,000원 |
| 6. 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 2,960,966,160원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 150,432,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사테크로 | 50,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 176,936,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 하이패스파인더제오차주식회사 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 13. 근저당 · 한국산업은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 53,200,000원을 제외한 5,026,800,000원이 채권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소기재와 예상배당표의 채권 반영 여부를 원본으로 재검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매헌초등학교 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택·소규모 아파트·학교·관공서·각종 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 신분당선 양재시민의숲역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황. 3층 301호는 주식회사 에스큐브아이의 업무시설로 이용 중이며, 건물은 업무시설 및 근린생활시설인 베델회관으로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접한 중로각지입니다.
- 토지. 토지면적 1,983.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 15,140,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 허가대상과 지정기간 2025.03.24.~2025.09.30.이 기재되어 있으므로 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 시설. 위생·급배수·개별냉방·화재탐지·소화·승강기·주차장 설비를 갖추고 있으며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2곳 확인. 시원네트웍스 주식회사와 주식회사테크로의 점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 신탁원부 대조. 코리아신탁주식회사 명의 신탁원부 제2023-12249호에서 임대권한·수익자·처분조건과 점유 법인 계약의 유효성을 확인하세요.
- 배당표 정합성. 2023년 말소기재가 있는 근저당권이 예상배당표에 반영된 이유와 실제 잔존 채권액을 확인하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 업무시설의 매매사례와 임대수익을 별도로 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 현황·명도. 301호 이용 법인과 현황조사상 확인된 다른 점유 법인의 실제 점유 범위, 출입·집기·사업장 이전 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비와 공용부분. 업무시설의 관리비 체납, 주차 배정, 승강기·소방설비 유지비와 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.07.24. 기준 권리와 매각물건명세서·현황조사서·신탁원부·배당요구 서류를 함께 대조하세요.
맺으며 — “유찰률보다 점유와 신탁이 먼저다”
이 물건은 1회 유찰되어 감정가의 80%인 5,080,000,000원까지 내려왔지만, 시세 비교자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 구조만 보면 2009.10.14. 말소기준 이후의 담보권이 소멸하고 예상배당표상 인수도 0원입니다. 그러나 대항력 판정이 끝나지 않은 점유 법인 2곳, 현재 신탁 명의, 등기 말소기재와 예상배당표의 불일치가 동시에 남아 있습니다.
결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 선행입니다. 시원네트웍스 주식회사와 주식회사테크로의 점유관계가 말소기준권리 이후임이 확인되고, 보증금 인수 가능성이 배제되며, 신탁원부와 배당관계까지 정리된 뒤에야 실질취득비용을 5,080,000,000원으로 확정할 수 있습니다. 이 확인 없이 1회 유찰만 보고 접근하기에는 권리분석의 빈틈이 큽니다.