등기상 인수 0원, 그러나 ‘대항력 미상 2명’과 신탁원부가 핵심 — 양재동 베델회관 401호

서울중앙지방법원 2025타경102910. 서초구 양재동 동산로 23, 통칭 베델회관 4층 401호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 삼양건설산업주식회사가 업무시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 6,350,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 5,080,000,000원으로 감정가의 80%입니다.

등기 흐름만 보면 기준은 분명합니다. 2009.10.14. 설정된 주식회사테크로의 300,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 한국산업은행·에스큐브아이·보험회사· 하이패스파인더제오차 등의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 실제 임차·점유관계가 더 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 신탁관계는 별도 확인

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 미상 2명

현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 6명이 확인됩니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 4명은 모두 말소기준일인 2009.10.14.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 반면 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 6,350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 5,080,000,000원으로 낮아졌습니다. 다만 동일 물건이나 유사 업무시설의 최근 12개월 평균·최신 거래 등 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

신청채권자인 한국산업은행의 청구액은 6,000,000,000원입니다. 현재 회차와 2회 유찰 시 계산상 배당액은 각각 3,500,000,000원이고, 3회 유찰 시에는 2,916,288,000원으로 나타나 세 시나리오 모두 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 매각가가 내려갈수록 채권 미배당액은 커지지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,080,000,000원 가정)

총 채권액 14,584,434,160원 중 채권자 예상배당액은 5,026,800,000원, 미배당액은 9,557,634,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일·보증금 미상 임차인의 승계 여부도 별도로 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 매헌초등학교 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택·소규모 아파트·학교·관공서·각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 신분당선 양재시민의숲역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 이용. 4층 401호는 업무시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트라멘조 9층 건물로 사용승인일은 1993.02.10.입니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별냉방, 화재탐지·소화, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 평탄한 세장형 토지이며 업무시설 및 근린생활시설인 베델회관의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,983.5㎡, 공시지가는 15,140,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 근린시설이면서 실제로는 업무시설로 이용되는 고액 물건이므로 주거용 집합건물보다 임차수요·자가사용 수요와 자금조달 가능성을 개별적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-12250호에서 신탁 목적, 우선수익자, 임대차 권한, 처분 조건을 확인하세요.
• 실제 점유 대조. 감정평가상 삼양건설산업주식회사가 이용 중이지만 현황조사에는 6개 법인이 확인됩니다. 호실별 실제 점유와 사업자등록 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 근저당 연결관계 확인. 2014.03.27. 1,400,000,000원 및 2017.09.26. 140,784,000원 근저당의 순위·공동담보·일부포기 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
• 배당표 재산정. 현재 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 하며, 당해세·최우선변제·채권액 미상 권리는 반영되지 않았습니다.
• 시세 조사. 감정가 대비 80%만으로 가격이 저렴하다고 판단하지 말고, 양재동 유사 업무시설의 최근 매매·임대 사례와 수익률을 별도로 확인하세요.
• 명도 비용. 법인 점유자가 다수 확인되는 만큼 점유 이전 경위와 명도 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 검토하세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세와 지방세 체납 여부를 관계 기관에 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다

이 사건은 말소기준권리와 후순위 근저당의 소멸 구조만 보면 비교적 명확합니다. 현재 최저가 5,080,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 6명 중 2명의 전입일과 보증금이 미상이고, 현재 소유권도 코리아신탁주식회사에 신탁돼 있습니다. 예상배당표에 독립적으로 반영되지 않은 근저당 기재도 있어 원본 대조가 필요합니다.

더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 80%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 임차·신탁·배당 연결관계는 보류입니다. 신탁원부와 매각물건명세서에서 대항력 미상 임차인 2명의 권리가 해소되고, 유사 업무시설 시세가 확인된 뒤에야 실질취득비용과 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.