서울중앙지방법원 2025타경102910. 서초구 양재동 동산로 23, 통칭 베델회관의 9층 건물 내 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 주식회사 테크로가 사용하는 업무시설로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 코리아신탁주식회사이며 2023년 10월 24일 신탁을 원인으로 소유권을 취득한 수탁자입니다.
권리의 출발점은 2009년 10월 14일 설정된 주식회사테크로의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 이후 설정된 한국산업은행, 주식회사에스큐브아이, 엘아이지손해보험주식회사, 메리츠화재해상보험주식회사 등 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 이력이 길고, 일부포기·해지 말소와 예상배당 내역 사이에 대조가 필요한 부분이 있어 권리 구조가 단순한 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 324-1 5층 501호 · 서울특별시 서초구 동산로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 업무시설((주)테크로)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층 건물 내 5층 501호 · 사용승인 1993.02.10 |
| 등기상 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 6,350,000,000원 / 5,080,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국산업은행 / 6,000,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 현황 | 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 전체 토지면적 1,983.5㎡ · 공시지가 15,140,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 테크로 근저당
말소기준보다 뒤에 설정된 등기상 담보권과 2025년 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액은 담보권자의 미회수액이지, 소멸하는 담보권이라면 곧바로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
② 점유 법인 6곳 — 2곳은 대항력 판단 불가
현황조사상 확인된 실제 점유 법인은 총 6곳이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 4곳은 확인된 전입·사업자등록 시점이 2009.10.14 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 반면 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 그 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 점유 법인 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스큐브아이 | 2013.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 시원네트웍스 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 주식회사 뜰애2차 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 뜰애 | 2021.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한국연창 | 2016.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 테크로 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
특히 감정평가 당시 501호를 사용 중인 것으로 조사된 주식회사 테크로는 말소기준 근저당권자와도 같은 명칭입니다. 그러나 근저당권자의 지위와 점유자의 임대차 대항력은 별개의 문제이므로, 사업자등록 시점·점유 개시일·임대차계약·보증금·수탁자 동의를 각각 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 80%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 6,350,000,000원의 80%인 5,080,000,000원입니다. 2회 유찰 시 4,064,000,000원, 3회 유찰 시 3,251,200,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 호실이나 비교 가능한 업무시설 실거래값이 확인되지 않고, 임대조건도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 5,080,000,000원 | 3,500,000,000원 | 9,557,634,160원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 4,064,000,000원 | 3,500,000,000원 | 10,563,474,160원 | 0원* |
| 3회 유찰(51.2%) | 3,251,200,000원 | 2,916,288,000원 | 11,368,146,160원 | 0원* |
계산상 인수 0원은 대항력과 보증금이 미상인 점유 법인 2곳의 임대차 원본 확인 전 추정값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,080,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사테크로 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국산업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스큐브아이 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 근저당 · 엘아이지손해보험주식회사 | 2,546,100,000원 | 1,026,800,000원 |
| 6. 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 2,960,966,160원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 150,432,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사테크로 | 50,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 176,936,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 하이패스파인더제오차주식회사 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 13. 근저당 · 한국산업은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 총액은 14,584,434,160원, 예상배당은 집행비용을 제외한 5,026,800,000원이며, 채권 미배당액은 9,557,634,160원입니다. 신청채권자인 한국산업은행의 청구액은 6,000,000,000원이지만 현재 회차 예상배당은 3,500,000,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매헌초등학교 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택·소규모 아파트·학교·관공서·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 신분당선 양재시민의숲역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 5층 501호는 감정평가 당시 업무시설((주)테크로)로 이용 중이었습니다. 건물에는 위생·급배수, 개별냉방, 화재탐지·소화, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 기재. 감정요항표에 기재된 허가구역 지정기간은 2025.03.24~2025.09.30입니다. 매각기일의 적용 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 임대조건은 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시원네트웍스·테크로 확인. 사업자등록 시점, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-12251호에서 임대차 권한, 수익자, 관리·처분 조건과 수탁자 동의 여부를 확인하세요.
- 등기와 배당표 대조. 일부포기·해지 말소된 근저당과 예상배당 채권의 차이를 등기부 및 배당요구 내역으로 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 양재동 업무시설 거래사례와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 명도 범위 확인. 501호의 실제 사용 법인과 현황조사에 기재된 다른 법인들의 점유 공간·퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 공용비용 확인. 관리비·공용부분 비용과 주차장 사용관계 등을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 0원”은 다르다
이 물건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후의 담보권은 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 현황조사상 점유 법인이 6곳이고, 그중 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 대항력 판단에 필요한 시점과 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 수탁자 소유, 신탁원부 확인, 일부포기·해지 말소와 예상배당 내역의 대조 문제까지 겹칩니다.
따라서 현재 최저가 50.8억을 그대로 실질취득액으로 보고 감정가보다 20% 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 점유관계와 신탁관계가 확인돼야 인수 0원이 확정됩니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 미상 점유 2곳의 임대차와 신탁원부를 확인하는 데 있습니다.