서울중앙지방법원 2025타경103202. 서울 동작구 상도동 필하우스 5층 503호, 전용 27.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 278,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 222,400,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 276,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권과 특별매각조건이 실제로 어떻게 결합되는지입니다.

이동길은 2019.06.25 전입하고 2019년부터 점유를 시작했으며, 2023.06.15 보증금 276,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로, 특별조건이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 큽니다. 현재 회차의 배당 계산상 이동길에게 218,486,400원이 배당되고 57,513,600원이 남습니다.

그러나 명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이동길 관련 부족분은 실질 인수 0원*으로 보아야 합니다. 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 일반적인 대항력 임차인 구조가 이 사건에서는 특별조건으로 차단됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 부족분은 특별조건으로 해소

현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.17 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이동길의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 반면 DO THUY HIEN은 2025.02.19 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

또한 명세서에는 성명이 “기사항전”으로 기재된 별도 점유 관련 항목이 있으며 전입일과 보증금은 확인되지 않습니다. 확정일자는 2021.06으로만 기재돼 있어 이 항목은 대항력 유무를 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 이동길 관련 특별조건이 이 별도 점유 기재까지 포괄한다고 단정해서도 안 됩니다.

② 임차인·점유 현황

③ 가격 판단 — 할인율은 확인되지만 실거래 기준가는 없다

현재 최저가는 감정가 278,000,000원의 80.0%인 222,400,000원입니다. 다만 필하우스 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 거래 비교 면적 역시 일치하지 않아, 감정가와 최저가 외에 가격 적정성을 검증할 직접 비교값이 부족합니다. 권리상 주된 인수가 특별조건으로 해소되더라도 가격 가점은 줄 수 없는 사건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)

현재 회차 계산상 이동길의 보증금 미배당액은 57,513,600원입니다. 이는 일반적인 권리분석상 매수인 인수 가능액이지만, 특별매각조건 반영 시 이동길 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·대지권 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 상도역 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 7호선과 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
• 건물. 2018.11.21 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 도시가스 개별난방과 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 7m 및 6m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 189.0㎡, 지목은 대, 완경사의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,574,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.02 민간임대주택등기가 확인됩니다. 매각 후 처리와 임대의무 관련 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
• 대지권. 각층 1·2호 라인은 상도동 159-305, 3·4호 라인은 상도동 159-32로 등재돼 있습니다. 감정요항의 다른 토지 기재와 주소가 일치하는지 원본 대조가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 절차와 말소 시점을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유 조사. “기사항전”으로 기재된 항목의 실제 성명, 전입일, 점유 여부, 임대차계약과 보증금을 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상입니다.
• DO THUY HIEN 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 협의 가능성은 별개입니다.
• 시세 원본 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일 면적 다세대의 실거래, 현재 매물과 전세가를 별도로 확인해야 합니다.
• 대지권 표시 확인. 503호는 3·4호 라인에 해당하므로 상도동 159-32 대지권 표시와 토지 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 상태. 임대의무기간, 등록 유지 여부와 경매 매각에 따른 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 현재 점유자와 소유자의 실제 거주 여부, 공용부분 관리비 체납액을 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전입세대 열람자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 주된 인수는 해소되지만 ‘완전한 무위험’은 아니다

이 사건을 최저가 222,400,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 이동길은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 특별조건이 없다면 현재 회차에서 57,513,600원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가와 룰상 인수액을 합치면 279,913,600원으로 감정가 278,000,000원보다도 높아집니다.

다만 이 사건에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어, 이동길 관련 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다. 주된 권리위험은 해소되는 셈입니다. 그럼에도 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 점유 기재, 실거래 비교값 부재, 민간임대주택등기와 대지권 표시 확인 과제가 남습니다.

주된 임차권은 특별조건으로 정리되지만, 미상 점유와 가격 검증은 미완료. 권리만 보고 고평가할 사건도, 감정가 80%만 보고 싸다고 단정할 사건도 아닙니다. 특별조건의 실제 이행 가능성과 별도 점유의 정체를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 확인형 물건입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건이 이동길 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소로 정상 이행되는 것을 전제로 합니다. 특별조건 밖 점유·임차 관계에는 자동 적용되지 않습니다.