확약 적용 시 실질취득 2.144억 — 그러나 확약 밖 인수위험은 남는다

서울중앙지방법원 2025타경103376. 관악구 신림동 우림아트빌 에이동 201호, 전용 25.4㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 268,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 214,400,000원입니다. 표면상 가격은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균보다 낮지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금과 특별매각조건의 적용 범위입니다.

말소기준은 2023.07.03. 서초세무서장 압류입니다. 한유리의 전입·점유는 2019.07.29., 이관용의 전입·점유는 2021.09.27.로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 두 사람 모두 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이관용의 보증금은 260,000,000원으로 현재 최저가보다 크며, 배당표상 21,598,400원만 배당되고 238,401,600원이 부족합니다.

그대로라면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 부담이 452,801,600원에 이르러 최근 실거래를 크게 초과합니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 신청채권자 청구액과 이관용 보증금이 모두 260,000,000원이므로, 이관용 관련 부족액은 확약 이행 시 실질 인수 0원*으로 분석됩니다. 다만 이 확약은 다른 임차인이나 미상 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 범위

2019.01.14. 관악농업협동조합 근저당권은 2019.06.24. 해지로 말소됐고, 2021년 압류 2건도 각각 해제돼 현재 인수 대상 권리로 남아 있지 않습니다. 2023.07.03. 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순번보다 앞선 임차인의 실제 전입·점유일입니다.

② 시세 비교 — 조건부 실질취득액은 최근 시세 아래

가격 판단은 과거 거래가 포함된 전체 평균 230,000,000원보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 동일 면적 25.4㎡의 최근 12개월 거래는 2026.02. 240,000,000원, 2026.03. 248,000,000원으로, 평균은 244,000,000원입니다. 과거 2023.06. 거래 202,000,000원과 비교하면 최근 가격은 20.8% 상승했습니다.

확약이 정상 이행되고 추가 인수액이 없다면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 214,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 87.9%, 최신 거래 248,000,000원의 86.5%입니다. 최근 평균과의 차이는 29,600,000원, 최신 거래와의 차이는 33,600,000원입니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가만큼 내려가지 않는다

2회·3회 유찰 구간에서는 매각가가 내려가는 만큼 선순위 임차인의 미배당액이 늘어, 실질취득액은 각각 192,201,280원, 191,721,024원으로 거의 고정됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락이 곧바로 총취득비용 하락으로 이어지지 않는다는 점이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)

배당표상 이관용 보증금 부족액은 238,401,600원입니다. 특별매각조건이 적용되는 해당 반환청구권은 실질 0원*으로 보지만, 우선하는 국세·지방세와 확약 밖 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호로, 침실2·거실1·화장실1을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 남강고등학교 북측 인근이며 다세대주택·단독주택·연립주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 약 5m, 동측 약 7m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 주차장, 무인택배함 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.06.17.~2026.08.30.입니다.
• 공시지가·형상. 공시지가는 2,934,000원/㎡이며, 완경사지의 가로장방형 공동주택 부지입니다.
• 환금성. 24세대 소규모 다세대주택이지만 동일 면적 거래는 2026.02.와 2026.03.에 확인됩니다. 최근 거래가격은 240,000,000원~248,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 대상 확인. 반환청구권을 포기하는 채권자가 누구인지, 이관용 보증금 260,000,000원 전액과 미배당액 238,401,600원을 모두 포함하는지 원문으로 확인하세요.
• 말소 이행 방식. 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 집행되는 시점과 필요 서류를 확인하세요.
• 한유리 잔액 위험. 현재 배당안에서는 189,000,000원 전액 배당이지만, 우선하는 세금이 있으면 미배당액이 발생할 수 있습니다.
• 미상 점유자 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 신원과 점유 근거를 현황조사 및 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 낙찰가 아닌 실질취득 비교. 확약 미적용 시 452,801,600원, 확약 적용 시 기본 214,400,000원으로 결과가 크게 갈립니다. 입찰 상한은 확인된 인수액을 합산해 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 약 192,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 임차인 예상배당 감소 가능성을 반영하세요.
• 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 지정기간과 경매취득 관련 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — “가격은 조건부 합격, 권리는 확인 전 보류”

이 사건은 최저가만 보면 최근 시세보다 낮습니다. 확약이 온전히 이행되고 다른 인수액이 없다면 실질취득 214,400,000원은 최근 12개월 평균의 87.9%로 가격 여유가 있습니다. 그러나 확약이 적용되지 않으면 이관용 미배당 보증금까지 더한 부담이 452,801,600원으로 급증합니다.

또한 확약 밖에 있는 한유리는 우선세금으로 배당이 줄 경우 미배당 보증금이 남을 수 있고, 별도의 미상 점유자는 대항력과 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약 적용 부분은 실질 인수 0원*, 전체 인수액은 아직 미확정”입니다. 가격은 조건부로 매력적이지만, 특별매각조건의 대상과 미상 점유관계를 원문에서 확인하기 전에는 안전형 물건으로 평가할 수 없습니다.