특별매각조건으로 주된 인수는 0원*, 그러나 미상 점유와 가격 여유가 얇다 — 신림 정원팰리체 A동 402호

서울중앙지방법원 2025타경103414. 관악구 신림동 대학길 노변에 있는 정원팰리체 에이동 4층 402호, 전용 36.06㎡ 다세대주택입니다. 소유자 사형택은 2019년 12월 20일 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 이현승이 2021년 12월 31일 전입·점유하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 304,000,000원입니다. 이 전입일은 말소기준인 2023년 7월 3일 국세 압류보다 앞서므로 이현승은 대항력 있는 임차인입니다.

일반적인 인수형 경매라면 현재 최저가 280,800,000원에서 집행비용을 제외하고 이현승에게 276,068,800원이 배당되어, 미배당 보증금 27,931,200원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 “채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이현승 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2023.07.03. 갑구 7번 국세 압류입니다. 그보다 앞선 신목신용협동조합 근저당은 2019.12.04. 일부포기를 원인으로 설정등기 말소가 기재되어 있고, 2021년의 국세 압류 2건도 각각 해제되어 말소됐습니다. 반면 이현승의 전입·점유·확정일자는 2021.12.31.로 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

2023.09.08. 주택도시보증공사의 가압류, 2024.01.16. 이현승의 임차권등기, 2025.09.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 등기입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되지만, 원래의 대항력은 전입일을 기준으로 판단하므로 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금의 승계 문제가 발생합니다.

② 임차인·점유 분석

보증금과 대항력이 확인된 실제 임차인은 이현승 1명이며, 이와 별도로 신원·보증금·전입일이 확인되지 않은 점유 관련 기록 1건이 있습니다.

* 특별매각조건에 따라 채권자가 이현승 임차권의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우입니다. 이 조건은 별도 미상 점유 건까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 여유는 제한적

정원팰리체A동B동은 2019.05.21. 사용승인된 26세대 규모의 집합건물입니다. 대상 전용면적 36.06㎡와 일치하는 최근 거래는 2025년 5월 5층 290,000,000원 1건입니다.

현재 최저가이자 특별매각조건 반영 실질취득액인 280,800,000원은 최근 거래 290,000,000원의 96.8%입니다. 최근 거래보다 낮은 가격이기는 하지만 차이는 크지 않고, 비교 가능한 거래가 1건뿐이어서 층·향·내부 상태에 따른 개별 차이를 흡수할 가격 여유는 제한적입니다. 감정가 351,000,000원보다 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 280,800,000원 가정)

현재 회차에서는 이현승 보증금 중 27,931,200원이 미배당됩니다. 통상적인 권리관계라면 매수인 인수 가능액이지만, 특별매각조건 이행 시 이현승 임차권에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어난다

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이현승의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 이번 사건은 특별매각조건으로 그 구조가 해소되지만, 이는 이현승 임차권에 한정됩니다. 별도 미상 점유의 보증금이나 대항력은 위 시나리오에 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대학동 주민센터 남동측, 녹두거리·고시촌을 관통하는 대학길 노변에 위치합니다. 대학길 주변은 저층 근린생활시설과 중층·후면부 주택이 혼재한 주상용 지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근과 출입이 가능하고, 인근에 5515번 등의 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 신림선 관악산역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.05.21. 사용승인된 철근콘크리트 건물로 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 입구보안설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 3필 일단의 부정형·완경사 토지이며 서측 대학길에 접합니다. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 26세대 규모이고 동일면적 최근 실거래는 1건입니다. 가격 판단과 향후 매도계획은 주변 다세대주택의 개별 거래까지 넓혀 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 조건, 낙찰 후 말소 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 미상 점유 조사. “기사항전”의 실제 신원, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 주민센터·현장·법원 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 범위. 신목신용협동조합의 공동담보 근저당과 2019.12.04. 일부포기 말소가 이 호실에 어떤 범위로 적용됐는지 등기 원문을 대조하세요.
• 세금 우선순위. 국세 압류가 말소기준권리이며 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세목과 법정기일을 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 실질취득은 최근 거래의 96.8%로 차이가 제한적입니다. 실거래 1건만으로 가격 가점을 크게 주지 말고 내부 상태·층·향을 반영해 상한을 정하세요.
• 현황 확인. 감정평가상 공실로 추정될 뿐 사실관계는 미상입니다. 출입 상태와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약은 주된 위험을 지우지만, 모든 위험을 지우지는 않는다”

이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크다는 사실과, 그 위험을 특별매각조건이 해소한다는 점입니다. 이현승 보증금의 현재 회차 미배당액은 27,931,200원이지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 실질취득액은 280,800,000원으로 최근 실거래 290,000,000원의 96.8%입니다.

다만 비교 거래가 1건뿐이고, 별도의 미상 점유 기록과 신목신용협동조합 근저당 말소 범위 확인 문제가 남아 있습니다. 확인된 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 점유는 미해소. 가격도 최근 거래보다 소폭 낮은 수준이므로, 이 물건은 최저가 자체보다 특별매각조건의 실제 이행 가능성과 미상 점유의 실체를 확인한 뒤 판단해야 하는 조건부 검토형입니다.