136,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경103749. 등기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔인 더포레스트 6층 605호입니다. 소유자 문지우가 2022.06.27. 거래가 230,000,000원에 취득했으며, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 감정가는 170,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 136,000,000원입니다.
권리 흐름에서 먼저 정리할 것은 수협은행 근저당입니다. 을구 1번 근저당권은 2021.12.27. 채권최고액 5,376,000,000원으로 설정됐지만, 2022.05.16. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 매수인이 인수하는 구조로 볼 수 없습니다. 현존 권리의 말소기준은 2023.10.17. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층605호 · 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 9층 건물 내 6층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 사용승인일 2021.12.10. |
| 소유자 | 문지우 (2022.06.27. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 136,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 민간임대주택등기 | 2022.06.27. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 현존 말소기준을 구분해야 한다
수협은행 근저당은 말소기준보다 앞선 권리였지만 이미 2022.05.16. 등기상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.10.17. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국 압류, 장지우 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 임차인·점유 분석 — 장지우는 확약, 기사항전은 미상
| 임차인·점유자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장지우 건물의 전부 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 2022.06.24 2022.06.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.03.13. | 실질 0원* 규칙상 96,704,000원 |
| 기사항전 주거 점유 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 특별매각조건 적용 확인 불가 |
장지우는 전입신고일 2022.06.24.로 말소기준인 2023.10.17.보다 빠르고, 확정일자도 2022.06.07.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 최저가 136,000,000원 배당 가정에서는 집행비용 2,704,000원을 제외한 133,296,000원이 배당되고, 잔액 96,704,000원이 남습니다.
* 특별매각조건이 없다면 제공 배당표상 장지우의 미배당액 96,704,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이번 매각에서는 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 장지우 관련 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 기사항전 점유자의 미상 위험은 별도입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 170,000,000원, 현재 최저매각가는 136,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 소유자 문지우의 등기상 취득 거래가는 230,000,000원이지만, 이는 2022.06.27. 거래이고 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 등기상 근린시설이면서 실제로는 오피스텔로 이용되고 있어, 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성과 가격을 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 장지우 보증금 | 230,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 5,376,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 장지우에게 우선 배당되고, 장지우의 미배당액은 96,704,000원입니다. 다만 수협은행 근저당은 등기부상 2022.05.16. 말소가 확인되므로, 배당표에 반영된 해당 채권은 실제 배당 및 미배당 산정에서 반드시 원본 대조가 필요합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남초등학교 서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트 단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 5,668,000원입니다. 토지 형태는 사다리형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 도로와 건축선에 저촉됩니다.
- 환금성. 근린시설 등기와 오피스텔 이용이 혼재하고 최근 실거래 자료가 없어, 일반 아파트보다 가격 검증과 매수층 확인을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 장지우의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가 및 소유권이전 단계에서 그대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 신원, 점유개시일, 전입신고일, 보증금, 임대차계약서와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 수협은행 근저당 말소 대조. 2022.05.16. 말소된 근저당이 배당표 채권에 반영된 이유를 등기부와 배당요구 서류에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록말소 여부, 임대료 증액 제한 등 현재 적용되는 의무를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 등기와 오피스텔 이용에 따른 금융·세금·전입·임대 가능 여부를 사전에 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 작성돼 실제 내부와 다를 수 있습니다.
- 가격 원본 대조. 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가의 80%라는 이유만으로 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 물건의 핵심은 보증금 230,000,000원의 대항력 임차권자 장지우입니다. 현재 회차 기준 96,704,000원이 미배당되지만, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건 덕분에 장지우 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 점유자 기사항전의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이고, 이 점유자에게까지 특별매각조건이 적용된다는 근거는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근린시설·오피스텔 이용의 혼재, 최근 실거래 자료 부재가 겹칩니다. 따라서 결론은 주된 대항력 위험은 조건부 해소, 잔여 점유위험과 가격판단은 보류입니다. 최저가 136,000,000원만 보고 안전하거나 싸다고 판단할 사건은 아닙니다.