제주지방법원 2025타경1296. 제주국제공항 북측 인근 해안도로변에 위치한 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하층 주거용, 1층 근린생활시설인 편의점, 2·3층 숙박시설인 펜션으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 이가경이며 2016.08.02. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 권리의 기준은 2018.09.04. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권이고, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 목록 4에는 제시외 분묘 4기가 존재하고 그에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 또한 일부 제시외 창고·컨테이너 사무실은 매각에서 제외되고, 목록 1 서측의 타인 소유 돌담 및 목록 3 북측의 타인 소유 양어장과 정확한 경계침범 여부는 지적측량이 필요합니다. 최저가가 크게 내려왔어도 이 물리적·법률적 변수를 가격과 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1296 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2384-1 · 제주특별자치도 제주시 서해안로 456-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 지하층 주거용 · 1층 근린생활시설(편의점) · 2,3층 숙박시설(펜션) |
| 소유자 | 이가경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,742,602,000원 / 2,813,875,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,075,454,595원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 700.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 939,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 현장 리스크는 별개
말소기준은 2018.09.04. 을구 15번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권과 같은 접수번호의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 존재하며, 2025.05.29. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전되었습니다. 이후 농협은행 가압류 5,394,369원, 국민건강보험공단 압류, 하나캐피탈 가압류 3,405,940원, 부경양돈협동조합 가압류 24,143,728원 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 매각 조건 — 포함되는 것과 제외되는 것을 분리
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-8을 포함하여 평가했습니다.
- 목록 1 매각 제외. 판넬조 판넬지붕 단층 창고 3.6㎡와 철재 컨테이너 단층 창고 27.0㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 목록 3 매각 제외. 철재 컨테이너 2층 사무실 및 휴게실 연면적 45.0㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 경계 확인. 목록 1 서측 경계의 돌담은 타인 소유이며, 목록 3 북측 경계에는 타인 소유 경량철골조 패널지붕 단층 양어장이 있습니다. 정확한 경계침범 여부는 지적측량을 요합니다.
- 분묘. 목록 4 지상 제시외분묘 4기가 있고 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
- 수목. 목록 4, 5 지상 수목은 포함 평가되었습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,813,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,538,750원 |
| 을구 15번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 383,336,250원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,394,369원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 3,405,940원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 부경양돈협동조합 | 24,143,728원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,152,944,037원, 채권자 예상배당 합계는 2,783,336,250원으로 미배당은 369,607,787원입니다. 집행비용은 30,538,750원이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,813,875,000원 | 2,783,336,250원 | 369,607,787원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,969,712,499원 | 1,947,615,374원 | 1,205,328,663원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,378,798,749원 | 1,362,610,762원 | 1,790,333,275원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 2,075,454,595원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시에는 예상배당 1,947,615,374원으로 신청채권을 충족하지 못하고, 4회 유찰 시 예상배당은 1,362,610,762원까지 내려갑니다. 다만 모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주국제공항 북측 인근 해안도로변에 위치하고, 주위는 상업시설·숙박시설 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며 해안도로 인근으로 도로 및 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 복합 이용. 지하층은 주거용, 1층은 근린생활시설인 편의점, 2·3층은 숙박시설인 펜션으로 이용됩니다.
- 토지. 토지면적 700.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 자연취락지구, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 제3종 구역 등 제한사항이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3은 공부상 지목이 임야이나 현황은 나지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘기지권 확인. 목록 4 지상 제시외분묘 4기에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로 현황과 권원 확인이 핵심입니다.
- 매각 제외 건물 확인. 목록 1의 창고 3.6㎡·컨테이너 창고 27.0㎡, 목록 3의 컨테이너 2층 사무실·휴게실 45.0㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 지적측량. 타인 소유 돌담과 양어장이 경계 부근에 있어 정확한 침범 여부를 지적측량으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 포함 평가된 제시외 건물과 제외 물건을 감정서·매각물건명세서에서 다시 구분해야 합니다.
- 시장가격 별도 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 적정 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 복합용도 운영성. 주거·편의점·펜션의 복합 이용 상태와 공항 인근 각종 토지이용 제한을 실제 운영계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 현장 확인
이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2018.09.04. 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 분묘 4기와 분묘기지권 불확실성, 매각에서 제외되는 제시외 건물, 타인 소유 시설과의 경계침범 가능성이 동시에 존재합니다.
감정가 5,742,602,000원에서 최저가 2,813,875,000원으로 내려와 현재 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 직접 비교할 실거래 자료가 없는 상태에서는 그것만으로 저평가를 확정할 수 없습니다. 이 물건은 등기상 인수는 0원, 실제 승부처는 분묘·경계·매각범위와 가격 검증에 있습니다.
