서울중앙지방법원 2025타경103832. 남현동 씨에스타운 비동 404호 다세대주택입니다. 감정가 139,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 71,168,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 박준하는 2021.03.26. 전입했고 확정일자는 2021.03.03.이며, 말소기준권리로 제시된 2022.01.04. 강수진 가압류보다 앞섭니다. 보증금 160,000,000원 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 71,168,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,681,024원을 제외한 69,486,976원이 박준하에게 배당되고, 남는 보증금 90,513,024원이 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 따라서 실질취득 부담은 71,168,000원 + 90,513,024원 = 161,681,024원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 보증금 규모를 중심으로 총 부담이 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이병석 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 71,168,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준하 / 160,648,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기부 발급 | 서울중앙지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
2015.02.26. 설정된 난향새마을금고 근저당권 33,020,000원은 2018.03.05. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.04. 강수진 가압류 100,000,000원으로 제시되어 있으며, 이후 김나은·김명우 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 박준하가 그보다 앞선 2021.03.26. 전입과 2021.03.03. 확정일자를 갖고 있다는 점입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명 + 대항력 미상 점유정보
| 점유자 / 임차권자 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준하 | 주거 (임차권등기) | 2021-03-26 | 2021-03-03 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
박준하는 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인으로, 배당요구도 2025.02.27. 접수됐습니다. 별도로 이름이 “기사항전”으로 표시된 주거 점유정보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
가격 비교 자료에는 CS타운B동 거래 1건이 확인됩니다. 2022.02. 전용 22.51㎡, 2층 220,000,000원 거래입니다. 다만 대상 면적은 13.56㎡이고 면적 일치가 되지 않으며, 비교거래도 1건뿐이므로 이 거래가를 대상 호수의 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 13.56㎡ | 4층 | 감정가 139,000,000원 |
| 비교거래 2022.02 | 22.51㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 현재 최저가 | 13.56㎡ | 4층 | 71,168,000원 |
| 현재 실질취득 | 13.56㎡ | 4층 | 161,681,024원 |
데이터상 최저가 71,168,000원은 비교거래 금액의 32.3%로 표시되지만, 이 사건에서는 그 수치를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수되기 때문입니다. 현재 실제 부담은 161,681,024원이며, 비교거래 역시 면적이 다르고 2022.02. 1건뿐이어서 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,681,024원 |
| 1. 임차인 박준하 보증금 | 160,000,000원 | 69,486,976원 |
| 2. 가압류 · 강수진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김나은 | 263,222,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김명우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박준하 | 160,648,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박준하 보증금은 69,486,976원만 배당되고 부족분 90,513,024원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 71,168,000원 | 90,513,024원 | 대항력 임차보증금 잔액 인수 |
| 4회 유찰 시 | 56,934,400원 | 104,490,419원 | 낙찰가 감소만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 45,547,520원 | 115,672,335원 | 저가 낙찰 착시 지속 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남현초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·연립주택·오피스텔·아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 사당역(2호선·4호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일자는 2015.02.13.입니다. 위생·급수·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 남측으로 노폭 약 4M 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 5,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성 주의. CS타운B동은 19세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.5회입니다. 제공된 매매 비교거래도 1건이며 대상과 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 71,168,000원만 보지 말고 현재 인수액 90,513,024원을 합친 실질취득 부담을 기준으로 계산해야 합니다.
- 박준하 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 160,000,000원 보증금 지급내역, 전입·점유 경위, 확정일자 및 임차권등기명령 서류를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부 확인. 박준하가 임차권자이면서 경매 신청채권자로 나타나므로 채권 발생원인과 임대차 관계를 함께 검증해야 합니다.
- 미상 점유정보 확인. “기사항전”으로 표시된 주거 점유정보는 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 명세서 원본과 현황조사를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교거래는 2022.02. 1건이고 면적도 22.51㎡로 대상 13.56㎡와 다릅니다. 현재 시점의 동일·유사면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7천만원 낙찰”이 아니라 “1.6억원대 실질부담”
이 사건은 감정가 139,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 71,168,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 박준하의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르고, 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 소멸하지 않기 때문에 현재 회차에서는 90,513,024원의 잔액 인수 위험이 남습니다.
따라서 현재 기준 실질취득 부담은 161,681,024원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 구조이므로 “더 기다리면 싸진다”는 일반적인 경매 공식도 그대로 적용되지 않습니다. 게다가 비교거래는 면적이 다른 2022.02. 거래 1건뿐이고, 별도의 대항력 미상 점유정보까지 있어 가격·권리 모두 추가 확인이 필요합니다. 최저가가 아니라 인수 후 총액을 보고 판단해야 하는 물건입니다.
