서울중앙지방법원 2025타경103832. 관악구 남현동 씨에스타운 비동 4층 404호, 다세대주택입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 139,000,000원의 80%인 111,200,000원으로 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 임차인 박준하는 2021.03.03 확정일자를 받고 2021.03.26 전입했으며, 말소기준권리인 2022.01.04 강수진 가압류보다 앞섭니다. 보증금 160,000,000원 가운데 예상배당 108,843,200원을 제외한 51,156,800원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 회차에서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가 111,200,000원과 인수액 51,156,800원을 합한 162,356,800원입니다. 이는 감정가보다 23,356,800원 높고 감정가의 116.8%입니다. 따라서 “감정가 대비 20% 할인”이라는 표현은 이 물건의 실제 부담을 반영하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층 404호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 13.56㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 / 규모 | CS타운B동 · 19세대 · 사용승인 2015.02.13 |
| 소유자 | 이병석 (2016.01.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 111,200,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준하 / 160,648,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기상 최초 근저당권은 2015.02.26 난향새마을금고 채권최고액 33,020,000원이지만 2018.03.05 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.04 강수진 가압류 100,000,000원입니다. 이후 김나은·김명우 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 박준하의 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.03, 점유개시는 2021.03.23, 전입일은 2021.03.26으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미변제 보증금 채무까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1건, 미상 위험 1건
확인되는 실제 임차관계인은 2명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 박준하는 대항력과 우선변제권이 확인되지만 미배당액이 남고, 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2021.03.26 확정 2021.03.03 점유 2021.03.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 51,156,800원 |
| 기사항전 | 주거 · 점유부분 확인 필요 | 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 111,200,000원 | 51,156,800원 | 162,356,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가의 64% | 88,960,000원 | 73,041,280원 | 162,001,280원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 51.2% | 71,168,000원 | 90,513,024원 | 161,681,024원 |
낙찰가가 111,200,000원에서 71,168,000원으로 40,032,000원 내려가도 인수액은 51,156,800원에서 90,513,024원으로 증가합니다. 실질취득은 세 시나리오 모두 161,681,024원~162,356,800원으로 약 1.62억에 머뭅니다. 이 사건은 유찰을 기다리는 것만으로 총 취득부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,356,800원 |
| 1. 임차인 박준하 보증금 | 160,000,000원 | 108,843,200원 |
| 2. 근저당 · 난향새마을금고 | 33,020,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강수진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김나은 | 263,222,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김명우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 박준하 | 160,648,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박준하의 보증금 160,000,000원 중 108,843,200원만 배당되고 부족분 51,156,800원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 배당액이 감소하면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 시세·환금성 — ‘최저가 50.5%’만 보면 안 된다
확인되는 실거래는 2022.02 전용 22.51㎡·2층·220,000,000원 한 건입니다. 본건 대상면적은 13.56㎡로 면적이 일치하지 않고 거래 시점도 다르므로, 이를 현재 시세로 곧바로 적용하기 어렵습니다.
최저가 111,200,000원만 실거래 220,000,000원과 비교하면 50.5%로 보이지만, 미배당 보증금까지 더한 실질취득 162,356,800원은 해당 거래가의 약 73.8%입니다. 이 비율조차 면적과 시점이 다른 단 한 건의 거래를 기준으로 한 것이므로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2015.02.13입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본 위생·급수·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 남현초등학교 북동측 인근이며 다세대·연립·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 사당역 2호선·4호선이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평지의 사다리형 토지입니다. 토지면적은 375.3㎡, 공시지가는 5,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 111,200,000원이 아니라 162,356,800원을 출발점으로 수익성과 자금계획을 검토해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 박준하 예상배당이 108,843,200원보다 줄면 매수인 인수액은 51,156,800원보다 커집니다.
- 박준하 임대차 진정성 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 계약서, 보증금 이체내역, 확정일자부와 경매 신청채권의 근거를 대조해야 합니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 전입세대확인서와 현장조사가 필수입니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 별도 점유자가 있는지 확인하고 인도명령·명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 비교매물 재조사. 확인된 실거래는 면적이 일치하지 않는 2022.02 한 건뿐입니다. 동일면적 현재 매물과 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 반영. 평균 유찰 9.5회와 매각률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 호수 원본 대조. 소재지의 404호 표기와 감정요항표 건물구조 기재를 등기부, 건축물대장, 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 111,200,000원이지만, 선순위 대항력 임차인 박준하의 미배당 보증금 51,156,800원이 더해져 현재 회차 실질취득은 162,356,800원입니다. 두 번, 세 번 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 1.62억에 사실상 고정됩니다.
여기에 신청채권자와 임차권자가 동일한 관계, 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자, 동일면적 실거래 부족, 평균 9.5회의 유찰과 0.0%의 매각률이 겹칩니다. 2022년의 면적 불일치 거래 한 건만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 최저가는 낮지만 권리·점유·환금성 확인이 끝나지 않은 고난도 물건이며, 원본 확인 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.