서울중앙지방법원 2025타경103847. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 10층 1005호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 232,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 185,600,000원입니다. 소유자 오승훈은 2022년 2월 25일 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 중심은 임차권입니다. 김진호는 2022년 3월 29일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 3월 16일입니다. 말소기준권리인 2023년 2월 7일 강서세무서 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 보증금 245,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당 가능한 금액은 집행비용을 제외한 182,201,600원이며, 원칙상 미배당액 62,798,400원은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 김진호 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 실제 임차인은 김진호 1명이며, 별도의 보증기관 승계 명의가 임차인으로 중복 기재된 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층 |
| 사용승인일 | 2021.12.13 |
| 소유자 | 오승훈 (단독소유 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소
말소기준은 2023년 2월 7일 국의 압류입니다. 이후 등기된 김진호 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양천세무서 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 김진호는 전입일이 말소기준보다 빠르므로 등기 말소만으로 보증금 반환책임까지 자동 소멸하는 유형은 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 명시된 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어야 실질 인수 0원이 성립합니다.
2022년 3월 29일에는 민간임대주택 등록등기도 함께 기재됐습니다. 매각 이후의 효력과 말소 처리 여부는 매각물건명세서와 등기부 원문에서 최종 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진호 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 245,000,000원 | 확정 2022.03.16 전입·점유 2022.03.29 배당요구 2023.10.27 | 대항력 있음 우선변제 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가 232,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 185,600,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 80%입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않으므로, “감정가보다 20% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
현재 회차에서 특별매각조건이 정상 이행되면 실질취득액은 최저가와 같은 185,600,000원*입니다. 조건 적용 전의 임차보증금 부족분을 더한 금액은 248,398,400원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 부족분을 실질 인수액에서 제외합니다. 가격 판단은 오피스텔 이용상태, 10층, 2021년 사용승인, 신림동 입지와 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔 거래를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 김진호 보증금 | 245,000,000원 | 182,201,600원 | 부족분 62,798,400원 · 실질 인수 0원* |
| 2. 서서울신용협동조합 근저당 | 1,947,000,000원 | 0원 | 2022.01.19 일부포기로 말소등기 |
| 3. 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 | 특별매각조건상 미배당 잔액 청구권 포기 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 매각대금 전액 소진 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,398,400원과 임차인 배당 182,201,600원으로 매각대금 185,600,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다. *특별매각조건 적용 전 기계적 미배당액은 62,798,400원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신림고등학교 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 10층으로, 사용승인일은 2021.12.13입니다. 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지·가로장방형 토지이며 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·난곡사거리지구중심 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건으로, 가격 판단 시 일반 아파트가 아니라 동일 건물과 인근 유사 오피스텔 거래를 기준으로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 포함돼 있는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·시점·협조 주체를 집행법원에 확인하세요.
- 근저당 말소. 2021년 서서울신용협동조합 근저당과 2022년 일부포기 말소등기의 말소선 및 공동담보목록을 직접 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.29 민간임대주택 등록등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 관련 원문에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 80%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 오피스텔 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 해소는 조건부, 가격 판단은 보류
이 물건은 대항력 임차인이 있어 표면만 보면 인수형입니다. 현재 최저가에서는 보증금 245,000,000원 중 62,798,400원이 배당되지 않기 때문입니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다.
다만 안전성은 특별조건의 정확한 이행과 2022년 근저당 말소 원문 확인을 전제로 합니다. 또한 최저가가 감정가의 80%라는 사실 외에는 최근 실거래 비교근거가 없으므로, 가격이 싸다는 결론은 아직 내릴 수 없습니다. 권리 구조는 조건부로 정리되지만, 적정 입찰가는 동일 건물과 인근 유사 오피스텔 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
