인수 0원, 하지만 ‘가격과 배당’은 원본 확인이 필요하다 — 반포 브리앙뜨 403호

서울중앙지방법원 2025타경103951. 서초구 반포동 브리앙뜨 4층 403호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 조사일 현재 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 2,310,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 감정가의 80%인 1,848,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 현재 남아 있는 권리와 실제 비교 가능한 시세가 무엇인지를 분리해서 보는 데 있습니다.

등기부상 2002년부터 2023년까지 설정됐던 근저당권들은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.08.05. 설정된 서초새마을금고의 채권최고액 1,740,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권설정은 말소기준권리와 함께 매각으로 정리되는 구조이므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액은 0원

2004년에 등기된 국세 압류 3건은 각각 해제와 말소등기가 뒤따릅니다. 2002년 우리은행 근저당, 2004년과 2005년 하나은행 근저당, 2008년 하나은행 근저당, 2015년 하나은행 근저당, 2023년 우리은행 근저당도 모두 현재 말소표시가 확인됩니다. 따라서 현재 등기부를 기준으로 한 말소기준권리는 2024.08.05. 서초새마을금고 근저당입니다.

② 시세 비교 — 총액은 높지만 면적이 다르다

브리앙뜨는 17세대 규모이며, 확인된 거래는 2024년 5월의 1건입니다. 거래 대상은 전용 126.69㎡, 6층, 거래금액 1,700,000,000원입니다. 경매 대상의 비교 면적은 148.83㎡로 서로 일치하지 않으므로, 총액만으로 동일 물건처럼 비교하는 것은 어렵습니다.

원시 총액 기준으로는 최저가이자 실질취득액인 1,848,000,000원이 최근 거래 1,700,000,000원의 108.7%입니다. 정확도 기준상 최근 거래보다 높은 금액에 해당하므로, 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수는 없습니다. 다만 경매 대상의 면적이 더 크고 비교 거래가 단 1건뿐이므로, 반대로 곧바로 고평가라고 확정하는 것도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,848,000,000원 가정)

위 표는 채권최고액을 기준으로 한 보수적 배당 산식입니다. 채권 총액 5,422,000,000원 중 예상배당은 1,827,120,000원, 미배당은 3,594,880,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 등기부에는 을구 1·3·4·6·7·9·10번 권리에 후속 말소등기가 기재되어 있어, 실제 법원 배당순위와는 차이가 날 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 반포종합운동장 남측 인근이며, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층·지하 1층 건물로, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·소화전·CCTV·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 9,014,000원/㎡입니다. 토지 형태는 가로장방, 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 17세대 소규모 집합건물이며 실거래 표본이 1건에 불과해, 대단지 아파트보다 적정가격 확인과 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2024.08.05. 서초새마을금고 근저당이 실제 말소기준권리인지 등기부 최신본과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 과거 근저당 말소 확인. 배당 산식에 포함된 을구 1·3·4·6·7·9·10번 권리가 실제로 모두 말소됐는지 말소사항 포함 등기부로 재확인하세요.
• 무잉여 검토. 보수적 배당표상 신청채권자 배당액이 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 0원입니다. 법원의 무잉여 판단과 매각절차 진행 여부를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서·사업자등록 점유 여부와 현장 문패를 대조하세요.
• 시세 표본 보강. 확인된 거래는 126.69㎡ 1건이고 경매 대상은 148.83㎡입니다. 같은 면적대와 유사 층의 거래·호가를 추가 확인하세요.
• 가격 표현 경계. 최저가는 최근 거래 총액의 108.7%입니다. 감정가에서 한 번 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세, 교부청구액을 관리주체와 법원 문건에서 확인하세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약 허가구역의 대상과 적용 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”

현재 등기만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2024.08.05. 서초새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리 인수액만 확인하고 끝낼 사건이 아닙니다.

임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이며, 가격 비교에 사용할 수 있는 거래는 면적이 다른 2024년 5월 거래 1건뿐입니다. 실질취득액 1,848,000,000원은 그 거래금액 1,700,000,000원의 108.7%이므로 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 보수적 배당표에서는 이미 말소된 것으로 보이는 과거 근저당들이 배당에 포함되고 신청채권자는 0원을 배당받는 것으로 계산됩니다.

등기상 인수는 합격, 가격과 절차는 보류. 동일 면적 시세, 실제 점유관계, 말소된 과거 근저당의 배당 반영 여부와 무잉여 가능성을 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.