서울중앙지방법원 2025타경104066. 동작구 사당동 브니엘타워 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 510,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 408,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.06.01 설정된 주식회사윈즈에프앤아이대부의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 장영철은 말소기준권리보다 앞선 2020.12.03 전입했고 2026.05.07 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없고, 매수인이 부담할 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다. 신고 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 장영철로 표시되어 있어 임대차의 실체와 관계인 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104066 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 56-8 4층 401호 · 도로명주소 동작대로29길 178 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 47.2㎡ · 방2·거실·주방·욕실·보일러실 |
| 건물 | 브니엘타워 · 2018.08.23 준공 · 10세대 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 강도형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 408,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장영철 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인 인수액은 미상
2018년 신탁등기는 2020.12.21 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 2021.01.18 설정된 주식회사 윈즈에프앤아이대부의 가압류 200,000,000원은 2021.06.03 말소됐으므로 현재의 선순위 인수권리로 볼 수 없습니다. 이에 따라 존속 등기 중 말소기준은 2021.06.01 근저당권이며, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영철 | 2020.12.03 | 미상 | 미상 | 2026.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아닌 임차인 1명입니다. 신고 임차인 장영철은 강제경매 신청채권자 장영철과 동일인으로 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 다만 이를 이유로 임대차를 곧바로 배제할 수 없으며, 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 현황을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 88.7%는 ‘표면가’에만 적용된다
브니엘타워는 10세대 규모이며, 확인되는 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025년 12월 전용 43.07㎡, 2층이 460,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 460,000,000원이며, 현재 최저가 408,000,000원은 그 가격의 88.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 43.07㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 460,000,000원 |
감정가 510,000,000원은 확인되는 최근 거래 460,000,000원보다 높고, 현재 최저가는 408,000,000원으로 낮습니다. 그러나 실거래 표본이 1건뿐이고 임차인 승계액도 미상이므로, 408,000,000원을 실질취득가로 간주해 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 비교 기준은 임차보증금 확인 후 계산되는 낙찰가와 미배당 승계액의 합계여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 윈즈에프앤아이대부 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사윈즈에프앤아이대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 윤채원 | 9,260,000원 | 9,260,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김종안 | 434,583,863원 | 42,260,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 장영철 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,193,843,863원 중 401,520,000원이 배당되고, 미배당액은 792,323,863원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 다만 등기부에는 갑구 4번 가압류가 2021.06.03, 갑구 7번 가압류가 2023.11.03 각각 말소된 것으로 표시되어 있어 실제 배당 전제와 대조가 필요합니다. 또한 임차보증금이 반영되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호이며, 방2·거실·주방·욕실·보일러실을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 동작초등학교 남측 인근의 일반 주택지대로, 다세대주택·단독주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로·토지. 남서측 약 8미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 접한 소로각지이며, 3필지 일단의 부정형 완경사 토지입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 대상과 적용 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 공시지가는 4,425,000원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 최근 실거래가 1건뿐이어서 가격 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 장영철의 계약 체결일, 보증금, 임대인, 목적물, 계약 갱신 여부를 확인하세요.
- 보증금 지급 증빙. 계좌이체 내역·영수증·자금 출처를 확인해 실제 임대차인지 검증하세요.
- 점유와 세대열람. 현장 점유자, 전입세대, 실제 사용 관계를 확인해 신고 내용과 일치하는지 대조하세요.
- 신청채권자와의 관계. 임차인 장영철과 신청채권자 장영철의 동일인 여부 및 채권·임대차 관계를 확인하세요.
- 확정일자·배당순위. 확정일자와 우선변제권 성립 여부, 실제 배당예상액을 확인해야 미배당 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 말소된 가압류 대조. 갑구 4번과 갑구 7번 말소가 배당 시뮬레이션에 어떻게 반영됐는지 배당요구·채권신고 원본을 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 응찰 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 승계보증금, 명도비용, 체납 관리비를 합산해 정하세요.
- 거래 표본 보수적 적용. 최근 거래가 1건뿐이므로 460,000,000원을 확정 시세로 보지 말고 층·면적·상태 차이를 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “408,000,000원은 실질취득가가 아니라 하한선”
이 물건은 표면 가격만 보면 최근 실거래 460,000,000원의 88.7%까지 내려왔습니다. 그러나 다세대 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 승계보증금을 포함한 총취득원가입니다. 장영철은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 동시에 신청채권자로도 표시돼 임대차의 실체부터 검증해야 합니다.
임대차가 인정되지 않거나 승계액이 없다면 408,000,000원은 가격 검토가 가능한 구간이지만, 임대차가 유효하고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액만큼 실질취득가가 올라갑니다. 따라서 현 단계의 결론은 등기권리는 정리 가능, 임차인 인수액은 미상, 입찰은 보증금 확인 전 보류입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 장영철의 임대차 실체와 보증금 규모입니다.
