서울중앙지방법원 2025타경104149. 동작구 신대방동 디앤씨타워 8층 803호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 이현중은 2021.02.08. 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 사실 자체가 아니라, 대항력 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다.
김가영은 2021.02.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.29.입니다. 말소기준인 2024.11.22. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 290,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 183,040,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,362,560원을 제외한 179,677,440원이 배당되고, 110,322,560원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 9층 중 8층 803호 |
| 소유자 | 이현중 · 2021.02.08. 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권 뒤에 말소기준이 온다
등기부의 신한은행 근저당 2건은 2020.11.27. 설정됐지만 2021.02.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.11.22. 남부천세무서장 압류입니다. 김가영의 전입·점유일 2021.02.26.과 임차권등기 2024.06.13.은 그보다 앞섭니다. 이후 2025.09.10. 동작구 압류와 2025.10.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인대상 3건
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가영 | 2021.02.26 · 확정일자 2021.01.29 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 장우영 | 2025.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
김가영은 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권자이며 배당요구를 했습니다. 장우영은 2025.04.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 기사항전은 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 비교 — 실거래는 면적이 달라 직접 비교 금지
디앤씨타워 실거래는 2026.07. 310,000,000원, 2026.08. 335,000,000원으로 최근 12개월 평균은 322,500,000원입니다. 그러나 이 거래들의 전용면적은 모두 35.02㎡인 반면 본건 비교 대상 면적은 17.25㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 데이터상 최저가가 최근 평균의 56.8%라는 수치만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.02㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 35.02㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.02㎡ | 2건 | 322,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 김가영 보증금 | 290,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김가영에게 179,677,440원이 배당되고 110,322,560원이 부족합니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 김가영 관련 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 별도 미상 점유관계는 이 조건의 적용대상으로 단정하지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 특별조건 없이는 총취득액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 김가영 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 183,040,000원 | 110,322,560원 | 특별매각조건 반영 시 김가영 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 146,432,000원 | 146,418,048원 | 낙찰가 하락만큼 룰상 미배당 증가 |
| 4회 유찰 시 | 117,145,600원 | 175,294,438원 | 낙찰가가 낮아져도 인수액 확대 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 성격이 나타납니다. 이 사건 역시 계산상 현재 회차 110,322,560원, 3회 유찰 시 146,418,048원, 4회 유찰 시 175,294,438원으로 룰상 인수액이 늘어납니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건 때문에 김가영에 대한 이 인수구조가 실질적으로 차단됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 지하 1층·지상 9층 철근콘크리트구조입니다.
- 입지. 신대방삼거리역 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방삼거리역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 대로변에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 공시지가 8,822,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 김가영 인수 계산과 실질 인수 구분. 현재 회차 룰상 미배당액은 110,322,560원이지만 특별매각조건 반영 시 김가영 관련 실질 인수는 0원*입니다.
- 미상 점유관계 확인. 기사항전의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖 위험으로 별도 조사해야 합니다.
- 장우영. 전입일 2025.04.07.로 말소기준 2024.11.22.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 시세 착시 금지. 최근 310,000,000원·335,000,000원 거래는 35.02㎡이고 본건 비교 면적은 17.25㎡이므로 56.8%라는 할인율을 그대로 가격 메리트로 해석하지 않습니다.
- 2회 유찰. 현재 최저가 183,040,000원은 감정가의 64%이나, 낮은 최저가 자체보다 권리조건과 동일면적 시세 검증이 우선입니다.
맺으며 — “110,322,560원 인수”가 그대로 결론은 아니다
표면적으로만 보면 이 사건은 대항력 있는 김가영의 보증금 290,000,000원 때문에 현재 회차 110,322,560원을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형입니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하고 있어, 김가영에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 안전등급을 높게 줄 수는 없습니다. 특별조건 밖에 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유관계가 남아 있고, 실거래 2건도 본건과 면적이 달라 최저가 183,040,000원의 가격 경쟁력을 직접 검증하기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.7회입니다. 따라서 이 물건은 주된 임차보증금 리스크는 조건부 해소됐지만, 미상 점유와 가격검증이 남은 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
