서울중앙지방법원 2025타경104438. 동작구 대방동 ‘명성하우스’ 4층 403호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 371,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 296,800,000원입니다. 소유자 사형택은 2019년 7월 9일 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 취득했고, 2019년 8월 29일 소유권이전등기가 접수됐습니다.

권리분석의 핵심은 2023년 5월 2일 국의 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2022년 1월 17일 전입신고를 갖춘 김동진의 임차권입니다. 김동진은 확정일자 2021년 12월 28일, 점유개시 2022년 1월 18일, 보증금 313,500,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮아 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건이 핵심

말소기준은 2023.05.02 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 김동진 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김동진은 임차권등기 접수일이 아니라 전입신고일 2022.01.17이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 313,500,000원, 확정일자 2021.12.28, 점유개시 2022.01.18이며 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다.

② 임차인·점유 관계

김동진은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 임차인으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금은 313,500,000원 한 건만 봅니다. 반면 ‘기사항전’은 보증금 자체가 확인되지 않아 금액을 합산할 수도, 인수액을 계산할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 4억원 거래는 ‘직접 비교시세’가 아니다

명성하우스 실거래 자료에는 2024년 10월 400,000,000원 거래 1건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 400,000,000원이고, 현재 최저가 296,800,000원은 수치상 그 금액의 74.2%입니다. 하지만 이 거래의 전용면적은 46.65㎡인 반면 대상은 29.6㎡로 면적이 일치하지 않습니다.

따라서 “최저가 296,800,000원이 4억원 시세보다 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 동일 면적 매칭이 되지 않은 단 한 건의 거래이므로, 74.2%라는 비율은 참고 수치일 뿐 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다. 특별매각조건을 반영한 확인 범위 실질취득액 역시 296,800,000원이지만, 이를 46.65㎡ 거래와 바로 비교해 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)

배당계산 규칙만 적용하면 김동진 보증금의 미배당액은 21,655,200원이고, 2회 유찰 시 80,184,160원, 3회 유찰 시 127,007,328원으로 커집니다. 그러나 특별매각조건에 따라 김동진 관련 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 실질 인수는 0원입니다. 단, 이 조건 밖의 미상 점유자 위험까지 소멸한다고 볼 근거는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강남중학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 7호선·신림선경전철 보라매역, 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 6층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2019.02.28입니다. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·경보, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 3필지 일단의 장방형 토지로 남측과 동측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 4,144,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 대지면적 참고. 집합건축물대장 표제부 대지면적 407.53㎡와 평가명령서상 대지권 목적 토지 합계 419.5㎡가 다르며, 현황 도로 면적이 제외된 것으로 추정된다고 평가서에 기재돼 있습니다.
• 환금성. 명성하우스는 16세대이며 확인된 실거래는 2024.10의 46.65㎡ 400,000,000원 1건입니다. 대상 면적 29.6㎡와 일치하지 않아 가격 비교 표본이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위·이행 방식이 실제 매각조건과 일치하는지 원문을 대조하세요.
• 김동진 인수액 구분. 배당계산상 현재 회차 미배당은 21,655,200원이지만, 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• ‘기사항전’ 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서 원문과 주민등록 점유관계를 확인해야 합니다.
• 시세 착시 경계. 400,000,000원 거래는 46.65㎡로 대상 29.6㎡와 면적이 다릅니다. 최저가가 해당 거래의 74.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 7.1회, 매각률 0.0%입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 수요층을 별도 점검해야 합니다.
• 토지·규제. 토지거래계약 허가구역 및 교육환경보호구역 등 적용 여부와 실제 입찰·취득에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 확인할 것이 남았다”

이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 313,500,000원이 최저가 296,800,000원보다 커서 위험한 인수형 경매입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 21,655,200원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 김동진 관련 주된 인수위험은 실질적으로 0원입니다.

그렇다고 곧바로 안전·저가 물건으로 평가할 수는 없습니다. 별도 주거 기재자는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 사람에게도 특별조건이 적용된다는 자료가 없습니다. 가격 역시 최근 거래 400,000,000원이 대상보다 큰 46.65㎡ 물건이라 직접 비교가 어렵습니다. 여기에 평균 유찰 7.1회와 매각률 0.0%라는 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 주된 권리문제는 특별조건으로 풀렸지만, 미상 점유와 가격·환금성 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.