서울중앙지방법원 2025타경104452. 관악구 봉천동 ‘이에스하임11차’ 3층 302호, 전용 26.96㎡의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 확인됩니다. 감정가는 350,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 224,000,000원, 감정가의 64%입니다.
이 사건은 표면적인 할인율보다 임차보증금의 인수 여부를 먼저 봐야 합니다. 황창연은 2022.04.19 주민등록, 2022.03.24 확정일자를 갖고 있고 보증금은 350,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.03.20 국의 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 129,936,000원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적입니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 그 조건이 이행되는 범위에서 황창연 보증금과 관련한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 최저가가 더 낮아져도 이 특별조건이 동일하게 이행된다면, 황창연의 미배당 잔액 자체를 실질취득비용에 더해 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104452 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 26.96㎡ · 지상 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 강성철 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 410,052,614원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 이에스하임11차 · 20세대 · 2021.11.02 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.03.20 국의 압류입니다. 그보다 앞서 황창연은 2022.04.19 주민등록을 마쳤고 확정일자는 2022.03.24이므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 임차권등기는 2024.01.25 이루어졌고 보증금은 350,000,000원입니다.
② 임차관계 — 실명 확인 임차인은 황창연 1명
| 임차관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황창연 · 전유부분 전부 | 2022.04.19 | 2022.03.24 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 실질 0원* |
| 1번 임차권 변경 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 기사항전 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 황창연의 원칙상 미배당 잔액은 현재 회차 기준 129,936,000원이나, 특별매각조건상 채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 그 임대차보증금 반환청구권에 관한 것이므로, 별도로 확인되지 않은 점유·임차관계까지 자동으로 해소된다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 2.24억은 확인 실거래 3.50억의 64%
전용 26.96㎡에 대해 확인되는 실거래는 2022.02 2층 350,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 224,000,000원은 이 금액의 64.0%입니다. 감정가 역시 350,000,000원으로 확인 실거래 금액과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 26.96㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 평균 | 26.96㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득금액은 224,000,000원으로 계산되므로, 확인 실거래 350,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건이고 거래월도 2022.02이므로, 이 64% 수치만으로 현재 시세 대비 확정적인 할인이라고 단정하기보다는 실제 인근 다세대 거래와 개별 호수 상태를 추가 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 황창연 보증금 | 350,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 410,052,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황창연의 미배당액은 129,936,000원입니다. 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수 가능액이지만, 특별매각조건 이행 시 그 임대차보증금 반환청구권을 채권자가 포기하므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차인 미배당·인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 224,000,000원 | 129,936,000원 | 황창연 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 179,200,000원 | 174,108,800원 | 조건 이행 시 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 143,360,000원 | 209,447,040원 | 조건 이행 시 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 황창연 관련 인수 계산이 달라집니다. 따라서 현재 회차 가격 판단은 224,000,000원 자체를 기준으로 하되, 특별조건의 실제 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 남아 있는 권리 리스크
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은천초등학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 373.2㎡, 공시지가 4,655,000원/㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인되는 동일면적 실거래가 1건이어서 가격 확인 시 거래표본 부족을 감안해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각절차에서 어떤 방식과 시점으로 이행되는지 원문을 확인하세요.
- 황창연 임차권 확인. 보증금 350,000,000원, 전입 2022.04.19, 확정일자 2022.03.24, 임차권등기 2024.01.25를 등기와 명세서에서 다시 대조하세요.
- 미상 임차관계 확인. 전입·보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재가 있으므로 현황조사·전입세대·점유 상태를 확인하세요.
- 몰수보전 확인. 2024.07.15 몰수보전 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 반드시 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당과 인도 리스크를 점검하세요.
- 시세 재검증. 확인 실거래는 2022.02의 350,000,000원 1건뿐이므로 현재 인근 다세대 실거래와 호별 상태를 추가 대조하세요.
맺으며 — “원칙상 인수 1.30억, 특별조건 이행 시 실질 0원”
이 사건의 숫자만 보면 대항력 임차인 보증금 350,000,000원이 감정가와 같고, 현재 최저가 224,000,000원에서는 미배당 129,936,000원이 남습니다. 보통의 경매라면 최저가가 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 그 조건이 이행되는 범위에서 황창연 관련 실질 인수는 0원입니다. 이에 따라 현재 실질취득은 224,000,000원으로 보고, 확인 실거래 350,000,000원의 64% 수준이라는 가격 차이를 평가할 수 있습니다.
다만 거래표본이 1건이고, 황창연 외 미상 임차정보와 2024.07.15 몰수보전, 세금 압류 3건이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 무조건 피해야 할 물건”도 아니고, “64%라서 바로 싸다고 볼 물건”도 아닙니다. 특별매각조건이 실제로 작동하는지와 그 조건 밖의 권리·점유관계를 끝까지 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
