109,760,000원
제주지방법원 2025타경1457. 제주시 애월읍 신엄리 ‘몽돌빌1차’ 3층 301호, 전용 68.87㎡ 다세대주택입니다. 소유자 고제훈은 2022.07.07. 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 달서새마을금고가 채권최고액 177,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류, 제주특별자치도·국의 압류, 주식회사 우리육가공의 강제경매개시결정과 달서새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 109,760,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 거래는 185,000,000원과 183,500,000원으로 평균 184,250,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균의 59.6%입니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 13.1% 하락해 있어, 과거 전체 평균 204,071,428원을 기준으로 가격 메리트를 과장하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1457 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1159-6 몽돌빌1차 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 68.87㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 고제훈 (2022.07.07. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리육가공 / 16,594,065원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.07.07. 달서새마을금고 근저당권입니다. 후순위인 우리금융캐피탈 가압류 30,614,030원, 제주특별자치도 압류, 국 압류, 주식회사 우리육가공의 강제경매개시결정 및 달서새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만, 시장 자체는 하락 중
몽돌빌1차는 8세대 규모이며, 비교 가능한 전용 68.87㎡ 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 204,071,428원이지만 최근 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 2025.09. 185,000,000원, 2026.01. 183,500,000원으로 최근 12개월 평균은 184,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 68.87㎡ | 4 | 183,500,000원 |
| 2025.09 | 68.87㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2024.01 | 68.87㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.09 | 68.87㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2023.09 | 68.87㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2023.07 | 68.87㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 68.87㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.87㎡ | 2건 | 184,250,000원 |
최신 거래 183,500,000원과 최근 12개월 평균 184,250,000원에 비해 현재 최저가 109,760,000원은 상당히 낮습니다. 최근 평균 대비 비율은 59.6%입니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 13.1% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 230,000,000원 수준의 과거 고가 거래나 전체 평균 204,071,428원을 현재 시세처럼 적용해 할인폭을 부풀리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 근저당 · 달서새마을금고 | 177,600,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 30,614,030원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 우리육가공 | 16,594,065원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 달서새마을금고 | 16,594,065원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,760,000원 가정 시 채권자 총 청구액 241,402,160원 중 107,423,360원이 배당되고, 미배당 합계는 133,978,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신엄중학교 남동측 인근이며 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호이며, 기본위생·급배수·가스보일러 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 25m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 380.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 652,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종일반주거지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 몽돌빌1차는 8세대 규모이며 동일면적 실거래는 7건입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군보다 13.1% 낮아져 가격 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 204,071,428원보다 최근 12개월 평균 184,250,000원과 최신 거래 183,500,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 이전 거래군 대비 13.1% 낮습니다. 현재가가 싸다는 사실과 향후 시세 위험은 별개로 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.07.07. 달서새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정에서는 채권자 총 청구액 241,402,160원 대비 미배당 133,978,800원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 배당 부족을 뜻하며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다
이 물건의 가격 조건은 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰된 현재 109,760,000원으로 크게 낮아졌습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 184,250,000원의 59.6%이고 최신 거래 183,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에서 가격 자체는 과거보다 훨씬 유리해졌습니다.
다만 시장 흐름은 낙관 일변도로 볼 수 없습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 13.1% 하락했고, 8세대 규모 다세대라는 특성도 있습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 후순위 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이지만, 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 결론은 “가격은 매력적, 점유·임대차는 반드시 확인”입니다.
