서울남부지방법원 2024타경124490. 서울 강서구 방화동 델라인빌 제5층 제502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 301,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,640,000원입니다. 등기상 소유자는 홍경희이고, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 270,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “64%까지 떨어진 다세대”로 보면 안 됩니다. 현재 임차권자 조상현의 보증금이 270,000,000원이고, 2021.05.28. 전입으로 2022.11.22. 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 갖기 때문입니다.

통상 이 구조라면 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안을 금액도 커집니다. 데이터상 현재 회차의 미배당 인수 계산액은 80,856,960원, 3회 유찰 시 118,845,568원, 4회 유찰 시 149,236,454원입니다. 즉 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 취득원가가 같이 낮아지는 대항력 임차 구조가 아닙니다. 다만 이 사건은 매각조건이 그 일반 원칙을 뒤집습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 그 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 매각조건이 인수를 끊는다

말소기준으로 제시된 권리는 2022.11.22. 주택도시보증공사의 가압류 1,199,000,000원입니다. 이후 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 조상현은 임대차계약일 2021.05.03., 확정일자 2021.05.04., 전입·점유개시일 2021.05.28.이고 보증금은 270,000,000원입니다. 따라서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능으로 분류됩니다.

실제 임차인은 조상현 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 함께 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 이를 별도의 두 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

② 과거·현재 임차권과 말소기준

을구에는 현재 조상현보다 앞서 김혜신의 주택임차권등기도 있었습니다. 김혜신의 보증금은 278,000,000원, 임차권등기일은 2021.03.15.이지만 2021.05.28. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 인수대상 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 현재 권리관계의 실제 임차인은 조상현 1명입니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,640,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,496,960원 이후 임차인에게 189,143,040원이 배당되고, 보증금 부족분은 80,856,960원입니다. 일반 계산에서는 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 본건은 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원*으로 반영합니다.

④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 ‘룰상 인수’는 커진다

표가 보여주는 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 확약이 없다면 유찰될수록 조상현의 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가 하락분을 그대로 이익으로 볼 수 없습니다. 반대로 현재 매각조건이 그대로 적용되면 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인이 실제로 떠안을 임차보증금은 0원*입니다. 따라서 이번 사건에서는 입찰 직전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건을 다시 대조하는 절차가 권리분석의 마지막 관문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 한서고등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·다세대주택 등이 밀집한 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 개화산역이 있으며, 감정평가상 대중교통 접근성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 표시됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 대조. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이번 매각에도 동일하게 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 구조 재확인. 조상현의 전입·점유개시일 2021.05.28.은 말소기준 2022.11.22.보다 빠릅니다. 확약 조건을 제외하면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
• 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 조상현 1명입니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재된 사실을 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 과거 임차권 구분. 김혜신의 278,000,000원 주택임차권은 2021.05.28. 해제로 이미 말소된 권리입니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 그 비율 자체만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
• 등기·명세서 최종 대조. 매각기일 2026.08.27. 입찰 전에 최신 등기사항과 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 함께 확인합니다.

맺으며 — 위험한 인수형을 ‘조건’이 0원으로 바꾼 사건

이 물건의 첫인상은 강한 경고형입니다. 보증금 270,000,000원의 조상현이 2021.05.28. 전입했고, 말소기준 가압류는 2022.11.22.이므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가에서는 80,856,960원이 미배당으로 남고, 더 유찰되면 그 금액은 118,845,568원, 149,236,454원으로 커집니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 최저가 하락만 보고 접근할 수 없는 물건입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건을 반영하면 조상현 관련 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 최저매각가 192,640,000원으로 정리됩니다. 다만 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 아닙니다. 권리의 승부처는 포기·말소 조건, 가격의 승부처는 별도의 시세 검증입니다.

* 매각물건명세서 비고에 기재된 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액입니다.