제주지방법원 2025타경1640. 서귀포시 상예동 3164-1 소재 다세대·토지 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사대미이며, 고흥군수산업협동조합이 채권최고액 5,354,400,000원의 근저당권을 설정하고 임의경매를 신청한 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 4,367,951,435원입니다.
등기만 살펴보면 말소기준 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 가처분도 있습니다. 하지만 등기상 말소되는 권리와 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 위험은 다릅니다. 특히 근저당권 설정일인 2025.08.12보다 앞선 2024.09.25에 전입신고한 박문금의 보증금·점유관계가 미상입니다. 여기에 유치권 주장, 미완성 건물, 대지사용권 등기 문제가 함께 나타나므로 단순한 저가 낙찰 전략을 적용하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 상예동 3164-1 |
| 등기상 물건 | 집합건물 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 연립주택 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 총 12세대 |
| 소유자 | 주식회사대미 (단독소유) |
| 감정가 | 5,697,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,791,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 고흥군수산업협동조합 |
| 청구액 | 4,367,951,435원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.12 근저당권 · 채권최고액 5,354,400,000원 |
| 임차인 | 박문금 · 전입 2024.09.25 · 보증금 미상 |
| 대지 관련 | 대지사용권 미등기 · 집합건축물대장 미등재 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 기준은 2025.08.12 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,354,400,000원이며, 해당 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025.08.05 접수된 가처분은 2025.08.29 이미 말소되었습니다.
문제는 근저당권보다 앞선 임차인의 전입입니다. 박문금은 2024.09.25 전입신고한 것으로 확인되지만 점유 부분, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 명확하지 않습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수 없으며, 반대로 배당표상 인수 0원이라는 이유로 위험이 소멸했다고 볼 수도 없습니다.
② 임차인 분석 — 실질취득금액이 달라질 수 있다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박문금 점유 부분 미상 |
2024.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 추가 확인 대상입니다.
실질취득금액은 단순히 낙찰가만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미배당액을 매수인이 인수한다면 실질취득금액은 낙찰가 + 인수보증금으로 산정해야 합니다. 특히 인수되는 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 사실상 그 보증금 배당에 충당되는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
본건은 보증금 자체가 미상인 만큼 실질취득액을 수치로 확정하거나 최저가 49%만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 임대차계약, 현재 점유, 확정일자, 배당요구, 매각물건명세서의 인수 관련 문구를 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 2,791,530,000원으로 감정가 5,697,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 할인율입니다.
실제 거래가격과 비교할 수 있는 시세 기준이 확인되지 않은 상태이므로 현 최저가가 시장가격보다 낮은지, 미완성 공사 및 권리 정리 비용을 반영한 적정가격인지 판단하기 어렵습니다. 또한 단순 건물 거래가 아니라 토지와 집합건물 권리관계를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 2,791,530,000원 | 49% | 모형상 0원 / 실제 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 1,954,070,999원 | 34.3% | 모형상 0원 / 실제 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 1,367,849,699원 | 24.01% | 모형상 0원 / 실제 미확정 |
유찰 시나리오는 가정치이며 실제 매각가나 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다. 임차인 보증금 등의 인수 위험은 가격이 하락해도 자동으로 해소되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,791,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 30,315,300원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 5,354,400,000원 | 2,761,214,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 매각을 가정한 단순 배당모형에서는 집행비용 30,315,300원을 공제하고 고흥군수산업협동조합에 2,761,214,700원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,593,185,300원이며, 소유자에게 남는 금액은 0원입니다.
다만 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 가정입니다. 실제 배당채권액은 신청 청구액과 다를 수 있고, 임차보증금, 당해세, 최우선변제 등 배당순위에 영향을 주는 사항은 별도로 검증해야 합니다. 근저당권자의 미배당액 자체가 곧 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 2,761,214,700원 | 2,593,185,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,932,130,289원 | 3,422,269,711원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,351,771,202원 | 4,002,628,798원 | 0원 |
⑤ 건물·토지 상태 — 유치권과 대지권을 함께 봐야 한다
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 상예동, 예래초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 지방도 일대의 기존 주택지대로, 단독주택과 공동주택 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측으로 폭 약 6~7m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건축 규모. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층, 총 12세대 연립주택으로 평가되어 있습니다.
- 내부 마감. 3층 301호는 내부 마감과 기본 설비가 완료된 것으로 나타나지만, 그 외 호실은 현관문과 내부 마감이 미완료되고 콘크리트가 노출된 상태로 조사되었습니다. 공용 통로와 계단도 마감되지 않았습니다.
- 설비. 승강기가 설치되어 있으나, 내부 마감이 안 된 호실에는 수전·위생도기·보일러 등이 설치되지 않은 상태로 조사되었습니다.
- 대지. 토지면적 1,481㎡, 공시지가 221,200원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 수치를 개별 201호의 확정 대지권 면적으로 볼 수는 없습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역이 기재되어 있습니다.
- 지목 차이. 구분건물의 대지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 조사되었습니다.
특히 본건은 감정상 3층 301호 외의 내부 마감이 완료되지 않은 건물입니다. 등기상 대상인 2층 201호의 구체적인 상태를 현장에서 확인해야 하며, 미완성 공사비와 인허가·사용 관련 문제를 단순한 소규모 수리비로 전제하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 박문금의 실제 점유 부분, 주택 인도, 주민등록 유지 여부, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 및 실제 인수보증금 산정이 최우선입니다.
- 유치권 실체 조사. 현수막 설치 주체와 실제 점유자를 확인하고, 공사계약·미지급 공사대금·점유 경위 및 유치권 성립요건을 확인하세요. 주장 자체와 법적 성립은 구분해야 합니다.
- 대지권·매각범위 대조. 집합건물 201호, 토지 및 기타 매각 대상의 범위를 매각목록·토지등기부·건물등기부·감정평가서와 대조하세요. 대지사용권 취득과 등기 가능성도 확인해야 합니다.
- 건축물대장·준공 상태. 집합건축물대장 미등재 사유와 미완성 공사의 범위를 조사하고, 건물 관련 인허가·사용 및 대장 정리 가능성을 관계 기관에 확인하세요.
- 공사비 산정. 201호를 포함한 실제 취득 대상의 내부 마감, 공용부분, 위생설비·급배수·난방설비와 전기 공사 상태를 확인하고 필요한 비용을 별도로 산정하세요.
- 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 2,791,530,000원에 인수보증금, 권리 정리비용 및 공사비 등 추가 부담을 반영한 후 비교 가능한 실제 거래가격과 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 다음 회차 가정가격이 1,954,070,999원 또는 1,367,849,699원으로 내려가더라도, 권리와 공사상 위험이 함께 사라지는 것은 아닙니다.
- 배당표 재검토. 신청 청구액 4,367,951,435원, 근저당 채권최고액 5,354,400,000원의 차이를 구분하고, 실제 배당채권액과 우선채권 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 매각목록을 입찰 전 다시 검토하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 떠안는 비용”
이 사건의 숫자는 눈길을 끕니다. 감정가 5,697,000,000원인 물건의 최저매각가가 2,791,530,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 49%라는 수치는 시세 대비 할인율도, 실질취득가격의 안전성을 보여주는 수치도 아닙니다.
말소기준 근저당권 이후의 등기상 권리는 정리되는 구조이지만, 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이고, 유치권 행사 현수막, 대지사용권 미등기와 건축물대장 미등재, 미완성 공사까지 중첩되어 있습니다. 임차보증금 인수 여부와 공사·권리 정리 비용을 파악하지 못하면 실질취득금액조차 확정할 수 없습니다.
결론은 권리·물건 상태 확인 전 입찰 보류입니다. 본건은 단순히 유찰 횟수가 많아 저렴해진 경매가 아니라, 임차인·유치권·대지권·공사 상태를 종합 검증해야 하는 고위험 물건입니다. 실제 인수금액과 권리 정리 가능성이 확인된 후에야 가격을 판단할 수 있습니다. 등급은 D — 가격보다 선행 권리관계와 취득 가능성의 불확실성이 더 큽니다.
