최저가 70%여도 안심할 수 없다 — 보증금 미상 임차인·유치권 현수막·미완성 공사가 겹친 상예동 물건

제주지방법원 2025타경1640. 제주특별자치도 서귀포시 상예동 3164-1 소재 다세대와 토지가 매각 대상이며, 등기 표시 물건은 제2층 제201호입니다. 소유자는 주식회사대미, 신청채권자는 고흥군수산업협동조합입니다. 청구금액은 4,367,951,435원이고, 말소기준권리는 2025.08.12. 설정된 채권최고액 5,354,400,000원의 근저당권입니다.

등기 자체만 보면 선순위 가처분이 한때 존재했습니다. 2025.08.05. 고흥군수산업협동조합이 추가 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 가처분을 먼저 등기했고, 그 뒤 2025.08.12. 근저당권이 설정됐습니다. 그러나 해당 가처분은 2025.08.26. 해제되어 2025.08.29. 가처분등기말소가 완료됐습니다. 따라서 현재 남는 등기상 선순위 가처분 인수는 없습니다. 문제는 등기가 아니라 임차관계와 현장 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소, 임차인은 미확정

말소기준인 고흥군수산업협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.05. 접수된 가처분은 말소기준보다 앞섰지만, 2025.08.29. 말소등기가 완료돼 현재 매수인에게 남는 가처분은 없습니다. 등기상 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 공백

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 전입일만 확인되고 점유부분도 미상입니다. 최저가가 낮아질수록 싸게 취득한다고 볼 수 있는 일반적인 물건과 달리, 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가 외의 추가 부담이 생길 수 있으므로 보증금 확인 전에는 최고입찰가를 산정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인 불가

현재 회차 최저매각가는 3,987,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 현재 확인 가능한 동일 유형 실거래 기준이 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 301호를 제외한 호실은 내부 마감이 완료되지 않았고, 대지사용권과 공용부분 면적도 확정되지 않은 상태이므로 단순한 감정가 대비 비율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,987,900,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권 미배당은 1,408,779,000원입니다. 배당표의 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리 기준이며, 보증금 미상 임차인의 인수 가능성과 유치권 주장은 포함되지 않았습니다. 당해세와 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 상태 — 완성도와 권원 확인이 먼저

• 이용상태. 감정평가상 연립주택이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상4층, 2층 201호부터 204호, 3층 301호부터 304호, 4층 401호부터 404호까지 총 12세대 구조입니다.
• 내부 마감. 3층 301호는 벽지·타일·마루 등 내부 마감과 기본 위생·급배수·난방설비가 설치됐으나, 그 외 호실은 현관문이 없고 내벽과 바닥이 콘크리트 노출 상태이며 수전·도기·보일러도 설치되지 않은 것으로 조사됐습니다.
• 공용부분. 통로와 계단 등 공용부분도 마감되지 않았습니다. 집합건축물대장이 등재되지 않아 공용부분 면적을 확인할 수 없고, 감정평가는 전유부분 비율과 분양 면적표 등을 고려해 평가했습니다.
• 대지사용권. 구분건물의 대지사용권은 미등기 상태입니다. 토지와 각 구분건물 사이의 대지권 관계, 분양계약, 소유권 및 향후 등기 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 토지는 1,481㎡의 부정형 평지로 북서측 폭 약 6~7m 아스콘 포장도로에 접합니다. 공부상 지목은 전이고 감정요항표상 현황은 대이며, 토지이용상황은 과수원으로도 표시돼 현장 대조가 필요합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20m 이하, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역에 포함됩니다.
• 위치·교통. 예래초등학교 북서측 인근의 지방도 주변 기존 주택지대로 단독주택과 공동주택이 혼재합니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박문금 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 현황, 배당요구 종기와 배당요구 여부를 확인해 인수 가능 보증금을 확정해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 점유부분이 미상입니다. 201호를 포함해 실제 점유 호실과 점유자를 현장조사하고 명도 상대방을 특정해야 합니다.
• 유치권 검증. 현수막 게시 주체, 공사계약서, 세금계산서, 채권액, 변제기, 점유 형태를 대조해 유치권의 성립 가능성을 따져야 합니다.
• 대지사용권·건축물대장. 대지사용권 미등기와 집합건축물대장 미등재 사유, 보존등기 과정, 각 호실별 대지지분과 공용면적을 확인해야 합니다.
• 공사비 산정. 301호 외 호실과 공용부분의 미완성 상태를 기준으로 현관문, 내부마감, 위생설비, 급배수, 난방설비와 공용부분 마감 비용을 별도 견적해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 지역의 완성 연립주택, 미완성 공동주택, 토지가격을 각각 분리해 조사하고 감정가 5,697,000,000원의 적정성을 재검토해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당표의 인수 0원만 보고 실질취득가를 3,987,900,000원으로 단정하지 말아야 합니다. 미상 임차보증금과 유치권 관련 비용을 별도 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축·토지 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확인할 것이 많다

이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 선순위 가처분도 이미 말소됐다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 그 반대입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박문금의 보증금이 미상이고, 대지사용권 미등기와 집합건축물대장 미등재, 미완성 호실과 공용부분, 유치권 행사 현수막까지 겹칩니다.

현재 최저가는 감정가 5,697,000,000원의 70%인 3,987,900,000원이지만, 동일 유형의 실거래 기준도 없어 이 가격이 시장보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 더구나 임차보증금이 남는다면 실질취득비용은 최저가보다 높아집니다. 등기상 인수 0원과 경제적 부담 0원은 전혀 다른 결론입니다. 임차보증금·유치권·대지사용권·공사비가 모두 확정되기 전에는 입찰가 산정보다 위험의 상한을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.