제주지방법원 2025타경1649. 제주특별자치도 제주시 연동에 위치한 신제주연동트리플시티 103동 3층 307호입니다. 물건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

소유자는 주식회사위드안입니다. 2022년 3월 31일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 660,915,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 610,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 채무관계가 정리되지 않으면서 하나은행이 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 경매 신청 청구액은 517,881,667원입니다.

가격의 변화는 큽니다. 감정가 632,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 현재 최저가 309,680,000원이 되었습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 수치는 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 거래사례를 통한 가치 검증 없이 저가 매수 기회라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

핵심은 2022년 3월 31일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 매각으로 소멸합니다. 그 뒤 설정된 경인북부수산업협동조합 가압류, 하나은행의 경매개시결정, 제주특별자치도의 압류도 매각으로 소멸할 예정입니다.

2021년 한국자산신탁 명의의 신탁등기는 2022년 소유권이전 과정에서 말소되었고, 2024년에 설정된 가압류 및 압류 역시 각각 해제·말소되었습니다. 따라서 과거에 있었던 신탁과 말소된 압류를 현재 살아 있는 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에는 김윤영이 103동 3층 307호의 점유자로 확인됩니다. 전입신고일은 2025년 7월 15일이고 배당요구 신고일은 2025년 9월 1일입니다.

김윤영의 전입일은 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 없습니다. 현재 권리·배당 계산에서도 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.

다만 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권의 성립 여부나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 주거용 오피스텔로 사용 중인 만큼 임대차계약과 점유관계, 배당요구의 효력 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 관련 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가 309,680,000원은 감정가 632,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명합니다.

그러나 실제 거래가격과 비교한 적정성을 판단하려면 제주 연동 일대의 유사 오피스텔 거래, 동일 건물 거래사례, 최근 거래 추세 및 현재 매물가격을 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 최저가가 싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 내부 확인이 되지 않은 상태라 실제 취득 후 보수·명도 비용에 따른 부담도 검토해야 합니다.

추가 유찰 시 최저가가 더 낮아질 수 있지만, 이는 해당 회차가 실제로 진행된다는 전제의 시나리오입니다. 입찰 전에는 매각기일 변경·취하·정지 여부와 법원의 최종 매각조건을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 309,680,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 5,135,520원을 제외한 304,544,480원이 하나은행 근저당에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자는 배당을 받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없는 계산입니다.

채권최고액과 후순위 가압류 청구액을 합산한 694,587,068원을 기준으로 계산한 미배당 규모는 390,042,588원입니다. 다만 하나은행의 근저당 채권최고액 610,800,000원과 실제 경매 신청 청구액 517,881,667원은 서로 다른 개념입니다. 따라서 미배당 추정액을 확정된 실제 채무 잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액·배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 매수인이 인수하는 금액과 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 회수와 매수인 인수를 구분

이 시나리오에서는 매각가격이 내려갈수록 채권자 배당액이 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소기준권리 및 후순위 권리가 소멸하는 구조이므로, 회차별 채권 부족분이 매수인 부담으로 증가하는 구조는 아닙니다.

현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 309,680,000원입니다. 여기서 실질취득은 낙찰대금에 확인된 인수액 0원을 더한 금액이며, 취득세·명도비·수리비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 입찰가가 최저가보다 높아지면 그만큼 취득대금도 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 소재 신제주초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·점포상가가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통 수준입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 3층 307호입니다. 외벽은 미장스톤 마감, 창호는 시스템창호 등이 적용되어 있습니다.
• 설비. 기본위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 냉방설비, 소화전 및 승강기설비가 있습니다. 실제 작동 상태는 내부 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공항시설법상 장애물제한표면구역, 교육환경 보호 관련 상대보호구역 등도 검토 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로서 해당 호실의 거래시세와는 구별됩니다.
• 환금성. 현재 주거용 오피스텔로 사용 중이지만 물건 분류는 근린시설입니다. 실제 이용과 건축물대장상 용도, 주거용 사용 가능 여부를 확인해야 하며, 향후 매도·임대수요는 유사 거래사례를 통해 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 비교. 동일 건물 및 연동 일대의 유사 면적·용도·층별 최근 거래를 확인하고, 309,680,000원이 실제로 경쟁력 있는 매수가인지 검증하세요.
• 점유자 김윤영. 전입일 2025.07.15, 배당요구일 2025.09.01을 기준으로 계약서·보증금·확정일자·실제 점유권원을 확인하세요. 임차인의 우선변제와 명도 문제는 별개로 점검해야 합니다.
• 내부 현장 확인. 감정평가 시 내부 확인이 어려웠습니다. 누수·설비·마감·보수 필요 여부와 실제 구조를 확인하고 취득 후 추가 비용을 고려하세요.
• 건축물 용도 확인. 근린시설 분류와 현황 주거용 오피스텔 이용 사이에 법적·행정적 문제가 없는지 건축물대장, 관계 법령 및 사용승인 사항을 확인하세요.
• 압류·세금 검토. 제주특별자치도의 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만 당해세, 우선채권 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당 예상의 한계. 하나은행 채권최고액 610,800,000원은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 경매 신청 청구액 517,881,667원 및 후순위 채권의 실제 신고액을 대조하세요.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도명령·명도 협의 가능성, 점유자 퇴거 과정의 비용을 확인하세요.
• 유찰 회차 전략. 3회 유찰 시 216,776,000원, 4회 유찰 시 151,743,200원의 시나리오가 있으나, 추가 유찰은 확정되지 않았습니다. 단순 할인율이 아니라 검증된 적정가격을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 매각기일·원본 확인. 2026.11.03 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고의 최신 내용을 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰 기회인가, 확인이 필요한 물건인가”

제주 연동 신제주연동트리플시티 103동 307호는 감정가 632,000,000원에서 최저가 309,680,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어옵니다.

권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이며 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 전입일을 기준으로 점유자의 선순위 대항력도 없고, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그럼에도 입찰을 서두르기 어렵게 만드는 사항이 남아 있습니다. 김윤영의 보증금·확정일자 미상, 내부 현장 미확인, 실제 시장가격 검증 필요, 근린시설 분류와 주거용 이용상태의 확인 문제입니다. 특히 감정가의 49%라는 가격만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 가격 및 물건 상태 검증 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 최신 실거래와 점유·내부 상태를 확인해 실제 취득비용과 적정가격을 산정한 뒤 접근해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 확인된 가치보다 낮은 가격에 취득할 수 있는지에 있습니다.