제주지방법원 2025타경1649. 제주시 연동 신제주연동트리플시티 103동 3층 307호입니다. 경매 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가상 현재 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자 주식회사위드안이 2022년 3월 31일 거래가 660,915,000원에 소유권을 취득한 날 하나은행이 채권최고액 610,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김윤영의 전입일도 2025년 7월 15일로 말소기준보다 3년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 점유자가 존재하므로 인도 및 명도 절차는 별개의 실무 문제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 103동 3층 307호 · 연북로 106 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사위드안 (2022.03.31. 거래가 660,915,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 442,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 517,881,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
최초 소유권보존은 한국자산신탁 명의의 신탁 형태였으나, 2022년 3월 31일 주식회사위드안 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기도 말소됐습니다. 같은 날 접수번호가 더 늦은 하나은행 근저당권이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 이후 접수된 권리들은 원칙적으로 낙찰과 함께 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤영 | 103동 3층 307호 | 2025.07.15 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
김윤영의 전입일은 말소기준일 2022.03.31.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 그러나 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하지는 않습니다. 최저가 기준 실질취득액은 442,400,000원으로 유지됩니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
최저매각가는 감정가 632,000,000원의 70%인 442,400,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가보다 189,600,000원 낮아졌지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 442,400,000원 | 0원 | 442,400,000원 | 345,320,398원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 309,680,000원 | 0원 | 309,680,000원 | 476,351,918원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 216,776,000원 | 0원 | 216,776,000원 | 567,955,262원 |
④ 예상배당표 (매각가 442,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,824,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 610,800,000원 | 435,576,000원 |
| 2. 가압류 · 경인북부수산업협동조합 | 86,309,330원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경인북부수산업협동조합 | 83,787,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 435,576,000원이 하나은행 근저당에 배당되는 가정입니다. 총 채권 미배당액은 345,320,398원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택과 점포상가가 함께 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·난방·냉방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 남동측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다. 공공공지와 건축계획심의대상구역 등에 저촉되고 장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 유사 물건과 외부 관찰을 토대로 감정됐습니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래가 없어 현재 최저가의 시장 적정성과 실제 환금성은 별도 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원가 확인. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물 307호와 유사 면적·층의 최근 실거래 및 현재 매물을 확인하세요.
- 임차관계 보완. 김윤영의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에는 영향을 줍니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 구조·마감·누수·설비 상태와 수리비를 현장 및 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 용도와 현재 이용의 적합성을 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 제주시 압류의 원인과 체납액, 당해세 여부를 법원 문서와 관계기관 자료로 확인하세요.
- 말소 가압류 재확인. 2024.06.24. 말소된 가압류가 실제 배당관계에서 완전히 제외되는지 배당요구 및 채권신고 서류를 대조하세요.
- 매각 일정 확인. 매각기일 2026.07.14. 이후의 변경·연기·매각결과 여부는 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입과 가압류·압류는 모두 그 이후입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원이며, 최저가 기준 실질취득액은 442,400,000원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실이 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 실거래 비교가 없고, 감정평가도 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 이뤄졌습니다. 여기에 주거용 오피스텔 이용상태, 보증금·확정일자 미상 임차인, 당해세 가능성까지 추가 확인이 필요합니다. 권리는 통과지만 가격은 보류. 4.424억이 적정한지는 반드시 실거래와 내부 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
