제주지방법원 2025타경1668. 제주시 외도일동 송호빌라 3층 203호로, 사건 용도는 근린주택이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 4층 건물의 3층 구분건물이며, 대상 면적은 76.25㎡입니다. 현재 소유자는 송성태이고, 2012.04.24. 강제경매 매각을 원인으로 2012.04.25. 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름을 현재 소유권을 기준으로 다시 정리하면, 2012.09.19. 제주시농업협동조합 근저당은 2016.10.06. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나새마을금고 근저당 130,000,000원이 현재 사건보다 앞선 권리이며, 임차인 이영진의 전입일 2021.10.14.보다도 빠릅니다. 따라서 이영진은 매각물건명세서 판단처럼 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 755-1 송호빌라 3층 203호 · 도로명 우평로 311 |
| 물건종류 / 현황 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 76.25㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 12세대 · 사용승인 2003.10.23. |
| 소유자 | 송성태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 101,738,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2016년 근저당
그 뒤 2024.04.05. 국세 압류, 2025.08.27. 이영진의 강제경매개시결정, 2025.11.26. 제주특별자치도 압류가 이어졌습니다. 모두 2016년 근저당보다 뒤에 접수된 권리로, 등기상 매수인에게 그대로 남는 인수권리는 없습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 후순위 채권자의 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 배당요구 2025.09.15. | 3층 203호 | 2021.10.14. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이영진은 배당요구를 했지만 전입일이 2016.10.06. 하나새마을금고 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없으나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생해도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 74.8%라는 숫자보다 거래 시점이 중요
송호빌라 동일면적 76.25㎡의 확인된 거래는 총 3건입니다. 평균 거래가는 189,000,000원, 최저 거래가는 182,000,000원, 최고 거래가는 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 141,400,000원은 이 거래 평균의 74.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10. | 76.25㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2022.09. | 76.25㎡ | 2층 | 185,000,000원 |
| 2022.01. | 76.25㎡ | 4층 | 182,000,000원 |
| 평균 | 76.25㎡ | 3건 | 189,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 제주축산업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사소매금융지원센타 | 5,312,000원 | 5,312,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사제주은행 | 1,433,280원 | 1,433,280원 |
| 4. 경매개시결정 · 제주축산업협동조합 | 101,738,300원 | 66,875,120원 |
| 후순위 채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 844,702,945원 중 채권자 배당액은 138,620,400원, 미배당액은 706,082,545원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 배당 계산에는 과거 경매 매각으로 말소된 등기이력도 포함되어 있으므로, 현재 사건의 실제 배당순위는 배당요구 및 채권신고 원본과 반드시 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 706,082,545원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 747,904,585원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 777,064,093원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외도119센터 남서측 인근이며, 중소규모 점포·단독주택·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 현황. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰진 연립주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 자연녹지지역의 평지·부정형 토지이며, 중로각지 조건입니다. 토지면적은 1,342㎡, 공시지가는 403,000원/㎡입니다.
- 규제. 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 3건, 최신 거래는 2022.10.입니다. 현재 매매가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 말소기준 재확인. 2003년 근저당은 2006년 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 소유권 이후 권리인 2016.10.06. 하나새마을금고 근저당을 중심으로 원본 등기부를 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 이영진의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 채권자 동일성 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 이유와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 2022년 거래 평균 189,000,000원만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 현재 호가와 인근 유사 연립주택 거래를 확인하세요.
- 용도 표기 확인. 사건 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 건축물대장과 집합건축물대장을 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현장 점유자와 실제 사용 상태, 관리비 체납 여부를 방문 조사와 관리주체 확인으로 점검하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘현재성’
현재 최저가 141,400,000원은 확인된 동일면적 거래 평균 189,000,000원의 74.8%이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 가격과 권리 모두 무난해 보입니다. 그러나 비교 거래가 2022.01.~2022.10.에 머물러 있어 현재 시세를 직접 보여주지 못하고, 임차인 이영진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 경매 신청채권자와 동일합니다.
또한 긴 등기이력에는 두 차례의 과거 경매 매각과 이미 말소된 근저당·가압류가 혼재합니다. 현재 권리만 분리하면 2016년 하나새마을금고 근저당 뒤의 임차인과 압류는 매각으로 정리되는 구조지만, 배당 계산은 반드시 현 사건의 채권신고 원본으로 다시 맞춰야 합니다. 결론은 인수는 0원, 가격은 유리해 보임, 다만 현재 시세와 임대차·채권관계 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
