서울남부지방법원 2024타경135933. 화곡동 동원에이스뷰 제8층 제803호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 287,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 117,555,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 보증금 305,000,000원의 대항력 임차권을 매수인이 실제로 떠안는지입니다. 임차인 박다솔의 전입일은 2021.01.29로 말소기준인 2022.09.14 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자도 2021.01.13입니다.
통상 구조라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 회차 배당추정에서는 집행비용 2,445,770원을 제외한 115,109,230원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 189,890,770원이 남습니다. 그러면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 305,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 다만 이 사건은 매각조건이 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로3길 30, 제8층 제803호 (화곡동, 동원에이스뷰) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 25.39㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상8층 · 제8층 제803호 · 사용승인 2020.10.29 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.01.29 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 117,555,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘조건부 인수 0’
당초 2020.11.11 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 채권최고액 4,560,000,000원은 2021.01.29 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.14 국의 압류입니다. 박다솔의 전입일 2021.01.29는 이보다 빠르기 때문에 대항력이 인정되는 구조이며, 확정일자 2021.01.13과 배당요구도 확인됩니다.
을구 3-2의 2023.07.13 등기는 별도 임차인이 새로 생긴 것이 아니라 3번 임차권의 점유개시일을 2021.01.29로 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하면 안 되며, 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 박다솔 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건상 임차권승계인으로 기재돼 있으며, 역시 동일 보증금을 중복 합산하는 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 3.05억, 원칙상 인수형이나 확약 적용
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박다솔 | 건물 전부 · 주거 | 2021.01.29 / 2021.01.13 | 305,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계조건 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 최근 2.14억, 다만 하락 추세 -29.8%
동원에이스뷰는 총 12세대이며, 확인되는 실거래는 2건입니다. 2021.08 거래는 305,000,000원, 최신 거래인 2026.07 거래는 214,000,000원입니다. 전체 평균 259,500,000원에는 과거 305,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 214,000,000원과 최신 거래 214,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.98㎡ | 8 | 214,000,000원 |
| 2021.08 | 26.98㎡ | 7 | 305,000,000원 |
최근 12개월 실거래 평균은 214,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 117,555,000원은 이 최근 시세의 54.9%입니다. 확약 조건이 실제로 이행돼 매수인 인수액이 0원이 된다면 실질취득 역시 117,555,000원이므로 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근과 과거 거래의 추세는 -29.8%로 하락 중입니다. 따라서 과거 305,000,000원 거래나 전체 평균 259,500,000원을 근거로 가격 매력을 과장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,445,770원 |
| 1. 임차인 박다솔 보증금 | 305,000,000원 | 115,109,230원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 189,890,770원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되면 그 금액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. *확약 조건이 이행되는 경우의 실질 인수 0원과 원칙 계산상 미배당액을 구분한 것입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 117,555,000원 | 189,890,770원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 94,044,000원 | 213,048,792원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 75,235,200원 | 231,519,034원 | 실질 0원* |
확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커지기 때문에 ‘최저가가 싸진다’는 의미가 거의 없습니다. 반대로 이 사건처럼 반환청구권 포기와 임차권 말소가 매각조건으로 확정 적용된다면 각 회차의 실질취득은 해당 매각가가 중심이 됩니다. 따라서 확약 조건의 실제 적용 여부가 가격 판단보다 먼저 확인돼야 하는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 272.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 4,524,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인 2020.10.29, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인되는 실거래가 2건이므로 거래가 활발한 대단지와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차에서 원칙상 189,890,770원의 미배당 보증금이 발생하는 대항력 인수형입니다.
- 실제 임차인 수. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 3번 임차권 경정이므로 박다솔 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
- 입찰보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 하락장 보정. 최신 거래 214,000,000원과 최근 12개월 평균 214,000,000원을 기준으로 보며, 최근·과거 추세 -29.8%를 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 12세대·실거래 2건·경매 평균 유찰 3.4회·낙찰률 37.5%이므로 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.05억 인수형”을 뒤집는 한 줄이 핵심
겉으로 보면 이 물건은 위험도가 매우 높은 대항력 임차인 사건입니다. 보증금이 305,000,000원이고 현재 최저가는 117,555,000원에 불과해, 일반적인 배당구조라면 미배당 189,890,770원을 매수인이 떠안게 됩니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 규모에서 크게 달라지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 조건이 있습니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 매각과 함께 확정 이행된다면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 117,555,000원이 되고 최신 실거래 214,000,000원의 54.9% 수준입니다.
다만 4회 유찰·최근 가격 추세 -29.8%·12세대·낮은 거래 표본이라는 시장 측 위험은 그대로입니다. 따라서 결론은 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라, 확약 조건을 원본에서 확정한 뒤 최신 2.14억 시세를 기준으로 환금성까지 감안해 입찰가를 정하는 조건부 가격형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
