서울남부지방법원 2025타경6193. 양천구 신월동 에스타워 제6층 제601호, 감정상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김대성은 2020.08.05. 매매를 원인으로 2020.08.24. 소유권을 취득했고 거래가액은 283,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 280,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 감정가보다 많이 내려왔다”가 아닙니다. 임차권자 강두성의 보증금이 280,000,000원이고 전입일 2020.08.24., 확정일자 2020.08.05.로 말소기준권리인 2022.10.19. 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 강두성에 대한 실제 인수액은 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6193 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 월정로9길 12, 제6층 제601호 (신월동, 에스타워) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호 · 사용승인 2019.12.03. |
| 시세 비교 대상면적 | 40.45㎡ |
| 소유자 | 김대성 · 2020.08.24. 소유권이전 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 201,600,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2019.12.24. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 1,885,000,000원은 2020.08.24. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 강두성의 임대차는 계약일 2020.08.05., 전입·점유개시 2020.08.24., 확정일자 2020.08.05.이고, 주택임차권등기는 2022.09.06. 접수됐습니다. 데이터상 말소기준권리는 그 다음인 2022.10.19. 양천구 압류입니다. 따라서 강두성은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자입니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有, 그러나 실질 인수 0원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강두성 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2020.08.24. | 2020.08.05. | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 승계인 주택도시보증공사 실질 인수 0원 |
룰상 현재 회차 미배당 보증금 82,022,400원은 매수인 인수 대상이나, 이번 매각의 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 201,600,000원 | 82,022,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,280,000원 | 121,777,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,024,000원 | 153,582,336원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 “더 유찰되면 무조건 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 각 회차 모두 강두성에 관한 포기·말소 조건을 적용하면 실질 인수액이 0원이라는 점이 결정적인 차이입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 220,000,000원, 추세는 -18.2%
에스타워의 가격 자료는 총 8건입니다. 전체 평균은 262,750,000원이지만 2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 1건, 220,000,000원이며 최신 거래 역시 220,000,000원입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 이 최근 가격의 91.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.74㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 29.74㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.10 | 29.74㎡ | 2 | 301,000,000원 |
| 2022.09 | 29.67㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 2022.06 | 29.74㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 29.67㎡ | 4 | 263,000,000원 |
| 2022.05 | 29.74㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2022.05 | 29.67㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.74㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
가격 방향도 주의해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -18.2%로 하락 중입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 낮다는 사실만으로 강한 가격 가점을 주기보다, 실제 601호의 면적·상태와 현재 매수 수요를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 강두성 보증금 | 280,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 82,022,400원이지만, 이번 매각조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월4동 주민센터 북측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물로 사용승인은 2019.12.03.이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다. 출입문 부착물 등에는 공실로 추정되고 단전·단수 중으로 표기된 것으로 목측됐습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 현황 공동주택 건부지이며 남측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 에스타워는 18세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 임차권 선순위 관계 확인. 전입 2020.08.24.·확정일자 2020.08.05.·임차권등기 2022.09.06.은 말소기준 2022.10.19.보다 앞섭니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 201,600,000원은 최근 거래 220,000,000원의 91.6%지만 최근 추세가 -18.2%입니다.
- 비교면적 불일치 확인. 가격 비교 대상면적 40.45㎡와 실거래 29.67㎡·29.74㎡가 일치하지 않습니다.
- 공실·설비 확인. 현장에서는 공실 추정, 단전·단수 표기가 확인됐고 내부 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘확약’으로 풀렸지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 물건은 언뜻 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서 82,022,400원을 떠안을 수 있는 인수형 사건입니다. 그러나 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 확인되는 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 201,600,000원을 기준으로 봅니다.
다만 가격 평가는 한 단계 더 보수적이어야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 220,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 91.6%지만, 최근 가격 추세가 -18.2%입니다. 더구나 거래 표본 면적은 29.67㎡·29.74㎡로 대상면적 40.45㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 주된 인수 위험은 매각조건으로 해소됐지만, 2회 유찰 자체만 보고 가격 매력까지 확정해서는 안 되는 물건입니다. 결론은 확약 확인은 필수, 가격은 최근 하락 추세와 면적 차이를 감안해 재검증입니다.