제주지방법원 2025타경1721. 제주시 이도이동 광양13길 30 소재 보건빌라 4층 502호입니다. 감정가 110,700,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,579,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%에 매입할 기회처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 가격 하락분만큼 매수인의 임차보증금 인수 부담이 증가하는 구조입니다. 일반적인 권리 소멸형 경매와는 완전히 다르게 접근해야 합니다.

임차인 노광민은 2022.01.26. 주민등록과 확정일자를 갖추었고, 2022.02.21. 점유를 개시했습니다. 이후 2024.04.04. 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.09.11.에 접수되었습니다. 선순위 임차권에 대해 매각물건명세서도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

현재 권리분석에서 중요한 것은 과거에 설정된 근저당권의 존재 자체가 아니라 해당 권리가 이미 말소되었는지입니다. 2020.08.14. 설정된 제주은행 근저당권(채권최고액 180,000,000원)은 2022.02.15. 일부포기를 원인으로 등기 말소되어 현재 인수 대상 근저당권으로 볼 수 없습니다.

반면 노광민의 주택임차권등기는 말소되지 않았고, 임차인의 주민등록과 점유 등 대항력 요건은 현 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 인수 문구까지 있으므로 낙찰대금만 납부하면 모든 권리가 깨끗해지는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 우선변제와 대항력 인수가 동시에 존재

확인되는 실제 임차인은 노광민 1명입니다. 임차보증금은 110,000,000원이며 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기가 설정되어 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 아니라 총부담으로 판단

각 회차의 실질취득 합계는 해당 회차의 최저매각가에 예상 보증금 인수액을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가, 집행비용 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며 취득세·등기비용·수리비 등은 별도입니다.

현재 회차에서 5회 유찰 구간으로 내려가면 낙찰가는 상당히 감소하지만, 예상 인수액은 오히려 증가합니다. 6회 유찰 시에도 실질취득 합계는 110,634,427원입니다. 이처럼 단순한 유찰 대기만으로 매입원가가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래 1건과 면적 차이를 반드시 보정

보건빌라의 최근 확인되는 거래는 2026년 6월 전용 58.14㎡, 2층, 110,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이며 평균 거래가격도 110,000,000원입니다. 그러나 경매 대상의 전용면적은 39.6㎡로, 거래 사례와 면적이 일치하지 않습니다.

실질취득 부담 110,878,422원은 최근 거래가격 110,000,000원의 약 100.8%입니다. 그러나 비교 사례는 대상보다 면적이 큰 다른 세대입니다. 따라서 이 비율은 참고용일 뿐, 대상 물건의 적정 시세가 110,000,000원이라고 단정할 근거는 아닙니다.

보건빌라는 1998.01.19. 준공된 7세대 규모의 다세대주택입니다. 소규모 공동주택은 개별 세대의 거래 사례가 제한되어 시세 추정의 오차가 커질 수 있습니다. 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회로 나타나, 환금성과 실제 응찰 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 26,579,000원 가정)

경매신청자 노광민과 임차인 노광민의 청구금액은 동일한 110,000,000원으로 나타나므로, 별개의 채권이라고 확인되지 않은 상태에서 이중 합산하지 않습니다. 표의 신청채권자 항목은 별도 배당이 없는 것으로 산정된 내역입니다. 실제 채권 동일성과 배당순위는 배당표 및 원본 서류 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 제주시청 동측 인근에 위치하며 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 슁글지붕 4층 건물의 제4층 제502호입니다. 위생·급배수·난방 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 부정형 평지에 위치한 다세대주택 부지이며 북서측 소로에 접합니다. 토지면적은 230.4㎡, 공시지가는 872,600원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(30m 이하), 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 1998년 준공된 7세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적습니다. 거래가격의 대표성이 제한되므로 매각 가능성과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 현황은 현장조사로 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 최저가 26,579,000원 외에 예상 인수 보증금 84,299,422원이 발생합니다. 입찰자금은 실질취득 부담을 기준으로 계산해야 합니다.
• 선순위 임차권. 노광민의 주민등록·점유·확정일자와 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 채권의 동일성. 임차인과 신청채권자 노광민의 채권관계, 배당요구 내용 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 현장조사에서 내부가 확인되지 않았으므로 현재 점유 상태와 보증금 반환에 따른 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 110,000,000원 거래는 면적이 다른 사례입니다. 전용 39.6㎡와 비교 가능한 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 노후화, 누수, 설비, 마감 상태에 따른 수리비가 발생할 수 있으므로 현장 점검이 중요합니다.
• 제시외 건물. 매각 포함 여부와 실제 면적, 적법성, 사용 상태를 원본 목록 및 감정평가명세표와 대조해야 합니다.
• 기타 비용. 취득세·등기비용·공용부분 관리비 체납·명도비용 등은 실질취득 계산에 별도로 반영해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 매각기일 변경 여부, 최신 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당관계를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 2,657만원 ≠ 취득가 2,657만원”

이 물건의 가장 큰 함정은 감정가 대비 24%라는 숫자입니다. 4회 유찰되어 최저가가 26,579,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차보증금 110,000,000원은 그대로 남아 있습니다.

현재 최저가로 낙찰받더라도 예상 인수액 84,299,422원을 합한 실질취득 부담은 110,878,422원입니다. 5회, 6회 유찰로 최저가가 추가 하락해도 인수액이 증가해 총부담은 약 1.1억원 수준에서 유지됩니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 경쟁력이 확보되는 물건이 아닙니다.

비교 가능한 최근 거래는 110,000,000원 1건이지만 대상과 면적이 다릅니다. 실질취득 부담이 이 거래가격보다 높은 가운데, 내부 상태도 확인되지 않았고, 7세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 선순위 임차보증금이 실질취득비용을 사실상 고정시키는 구조인 만큼, 정확한 임차권 인수관계와 동일 면적의 시장가치를 확인하기 전에는 최저가 할인율을 근거로 입찰할 만한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하느냐입니다.