제주지방법원 2025타경1721. 제주시청 동측 인근에 위치한 보건빌라 4층 502호, 다세대주택입니다. 감정가는 110,700,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 77,490,000원으로 감정가의 70%입니다. 강제경매 신청채권자는 노광민, 청구금액은 110,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “감정가보다 33,210,000원 내려왔다”는 가격표만 봐서는 안 됩니다. 등기부에는 과거 경매·가압류·근저당·가등기·압류의 설정과 말소가 장기간 누적되어 있고, 현재 신청채권자 노광민은 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기권자이기도 합니다. 현 산정상 대항력은 없고 인수액도 0원이지만, 기준권리의 현행 유효성 확인이 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도이동 1141-10 4층 502호 · 도로명 광양13길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 39.6㎡ · 4층 건물 내 제4층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김민석 (2016.11.17. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,700,000원 / 77,490,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노광민 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 준공 / 세대수 | 1998.01.19. / 7세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘기준권리 확인’이 먼저
현 권리 산정에서 말소기준은 2002.04.11. 농업협동조합중앙회 근저당권 26,000,000원입니다. 임차인 노광민의 전입신고일은 2022.01.26.로 이보다 늦기 때문에 대항력이 없는 것으로 분류되며, 주택임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 이에 따라 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 계약·보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 노광민 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.24. 110,000,000원 | 전입 2022.01.26. 확정 2022.01.26. 점유개시 2022.02.21. | 2024.04.04. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금 110,000,000원은 현재 최저가 77,490,000원보다 크지만, 현 분석에서는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 따라서 실질취득액은 77,490,000원 + 인수 0원 = 77,490,000원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 70.4%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
보건빌라의 최근 12개월 거래자료는 1건입니다. 2026년 6월 전용 58.14㎡, 2층이 110,000,000원에 거래됐으며 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 70.4%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 39.6㎡ | 4층 | 최저가 77,490,000원 |
| 2026.06 실거래 | 58.14㎡ | 2층 | 110,000,000원 |
| 감정가 | 39.6㎡ | 4층 | 110,700,000원 |
문제는 거래 표본의 면적입니다. 경매 대상은 39.6㎡인데 비교 거래는 58.14㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래도 1건뿐이므로 “실질취득 77,490,000원이 시세보다 29.6% 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 70.4%는 참고비율일 뿐, 가격 메리트의 확정 근거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,794,820원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사한서상호저축은행 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사한서상호저축은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 16,393,939원 | 7,195,180원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 26,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 110,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 제주시농업협동조합 | 19,600,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 한마음새마을금고 | 39,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 주식회사소비자대부금융114 | 37,500,000원 | 0원 |
| 12. 전세권 · 고정국 | 30,000,000원 | 0원 |
| 13. 경매개시결정 · 제주신용보증재단 | 110,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 주식회사제주은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 15. 경매개시결정 · 노광민 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 746,993,939원, 채권자 배당액은 75,695,180원, 미배당액은 671,298,759원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시청 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 슁글지붕 4층 건물의 제4층 제502호입니다. 외벽은 타일, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 230.4㎡의 부정형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 북서측 소로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 872,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 30m 이하, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.
- 환금성. 1998.01.19. 준공된 7세대 규모 다세대로, 최근 거래 표본은 1건이며 대상과 면적도 달라 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현행 말소기준 특정. 2002년 근저당과 2006년 종전 경매 말소 기록의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 임차권 진정성 확인. 노광민의 임대차계약서, 110,000,000원 지급자료, 전입세대, 점유관계와 강제경매 신청채권의 발생 원인을 대조하세요.
- 배당순위 재산정. 과거 말소권리가 제외된 현행 채권자 목록, 배당요구와 채권계산서를 기준으로 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 존재 여부와 배당 선순위 차감액을 확인하세요.
- 제시외 건물. 별지 기재 제시외 건물이 매각에 포함되지만 구조·면적·사용관계와 적법성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부 구조와 마감자재를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·수리비·점유 상태를 별도로 점검하세요.
- 시세 재조사. 39.6㎡와 유사한 면적의 실제 거래나 매물 호가를 찾아야 합니다. 58.14㎡ 거래 1건만으로 77,490,000원의 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 진행 상태 확인. 매각기일 2026.07.14의 진행·변경·유찰 여부와 최신 최저매각가를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이라는 결론에도 전제가 있다
현 권리 산정대로라면 노광민의 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하므로, 보증금 110,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 매수인이 떠안지 않습니다. 실질취득도 77,490,000원으로 유지됩니다.
하지만 이 결론의 토대인 2002년 근저당은 2006년 종전 경매에서 말소된 기록이 있고, 배당표에는 과거 말소된 권리가 다수 포함되어 있습니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하고, 내부를 확인하지 못했으며, 시세 비교 거래도 대상보다 큰 58.14㎡ 단 한 건입니다. 표면상 인수 0원, 실무상 재검증 필수. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준과 임차권의 법적 지위를 최신 원본으로 다시 확정하는 것입니다.