서울남부지방법원 2025타경8980. 구로구 가리봉동 세종파크빌 4층 404호, 전용 29.1㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 이명희이며, 2022년 8월 18일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.11.30 박낙원 가압류입니다. 제공 자료상 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리는 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 이은성은 2021.07.10 점유 개시, 2021.07.12 주민등록, 2021.06.16 확정일자를 갖춘 뒤 2023.08.10 임차권등기를 마쳤습니다. 제공 자료에서도 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 표시되어 있어, 말소기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가리봉동 136-73 세종파크빌 제4층 제404호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 남부순환로105가길 10-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 1개호 · 전용 29.1㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이명희 (2022.08.18 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 분석 기준은 2022.11.30 박낙원 가압류 100,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 구로구 압류는 제공 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은성 | 건물 전부 | 2021.07.12 | 230,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 김정훈 | 404호 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 기준일 이후 전입 |
| 김한주 | 404호 | 2023.11.14 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 기준일 이후 전입 |
* 배당 산식 자체에는 현재 매각가 232,000,000원 기준 이은성 보증금 미배당액 2,048,000원이 표시됩니다. 그러나 위 포기·말소 조건을 적용하면 이 금액은 매수인이 실질적으로 부담하는 인수금으로 보지 않습니다. 이 포기는 이은성/HUG 관계에만 적용됩니다. 김정훈·김한주는 포기 대상이 아니며, 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입이라 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 김정훈의 보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 232,000,000원’으로 본다
세종파크빌은 13세대, 2015.08.03 준공이며, 대상 전용면적은 29.1㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 모두 230,000,000원으로 확인됩니다. 최신 거래는 2022.08의 230,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 230,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 29.1㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 29.1㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 29.1㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.1㎡ | 2건 | 230,000,000원 |
현재 최저매각가는 232,000,000원이고, 포기 조건을 반영한 실질 인수액은 0원이므로 실질취득액도 232,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 230,000,000원의 100.9%입니다. 즉 신건 현재 가격은 최근 시세보다 2,000,000원 높아, “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 이은성 보증금 | 230,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 가압류 · 박낙원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 이은성 보증금 부족분은 2,048,000원입니다. 다만 매각 조건의 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 이은성의 주택임차권승계인으로 명시되어 있으므로, 위 230,000,000원을 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에서 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시 구조 — 명목 최저가는 내려가지만 포기 조건 확인이 전제
| 회차 | 매각가 | 배당 산식상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 232,000,000원 | 2,048,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 185,600,000원 | 47,798,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 148,480,000원 | 84,398,720원 |
위 인수액은 배당 산식상의 미배당 보증금입니다. 매각물건명세서에 적시된 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 각 회차 매각에도 동일하게 적용되면 이은성 관련 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 따라서 현재 사건은 일반적인 “대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조”와 달리, 포기 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구로남초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층이며, 위생·급배수·난방·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 336.5㎡, 공시지가 4,714,000원/㎡, 지목은 대이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 세종파크빌은 13세대이며, 제공된 동일면적 실거래 표본은 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기 문구 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 이은성 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 이은성의 주택임차권승계인으로 적시되어 있으므로 230,000,000원을 별도의 추가 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 김정훈 보증금 확인. 전입은 2023.10.04로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 자체는 미상입니다.
- 김한주 점유 확인. 2023.11.14 전입, 보증금 4,000,000원이며 제공 자료상 대항력은 없습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 232,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원보다 높으므로 신건 가격을 할인 매수로 해석하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 보증금은 크지만, 승부처는 포기 조건과 현재 가격”
겉으로 보면 이은성의 보증금 230,000,000원이 감정가와 거의 같아 부담이 큰 사건입니다. 실제 배당 산식도 현재 회차에서 2,048,000원의 미배당액을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 이를 반영한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 다음 판단축은 가격입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 232,000,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 실거래는 230,000,000원입니다. 시세 대비 100.9%인 만큼, 현재 회차를 “권리문제가 정리됐으니 싸게 살 수 있는 물건”으로 해석할 근거는 없습니다. 이 사건은 선순위 임차권의 포기 조건을 정확히 확인하고, 실질취득액을 최근 거래와 비교하는 것이 핵심입니다.
