서울남부지방법원 2025타경9145. 서울 강서구 등촌동 션밸리 3층 302호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권태익이고, 2021년 5월 24일 매매를 원인으로 366,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 234,240,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 등기부 을구에는 김인애 명의의 주택임차권이 있고, 보증금 역시 366,000,000원으로 감정가와 같습니다.

김인애는 임대차계약일 2021년 5월 19일, 확정일자 2021년 5월 28일, 주민등록·점유개시 2021년 7월 8일입니다. 말소기준권리는 2023년 8월 9일 국 압류이므로, 전입과 확정일자가 그보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 230,160,640원을 배당받고 135,839,360원이 남아 매수인에게 승계됩니다.

* 배당표의 룰상 미배당액은 135,839,360원이지만, 매각물건명세서상 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 말소기준은 2023년 압류

등기부상 과거 관악신용협동조합 근저당권은 2021년 7월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023년 8월 9일 국 압류입니다. 김인애의 주택임차권은 2023년 8월 3일 등기됐지만, 임차권등기 내용에 기재된 주민등록일과 점유개시일이 2021년 7월 8일, 확정일자가 2021년 5월 28일이어서 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순 후순위 임차권으로 보면 안 됩니다.

말소기준 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류는 모두 3건이며, 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 김인애 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재되고 이 사건 신청채권자로도 등장하므로, 김인애 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰 가격은 낮지만, 시장은 -8.3% 하락 추세

션밸리의 실거래 중 목표 면적은 전용 28.29㎡입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 316,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 335,000,000원입니다. 현재 최저가 234,240,000원은 최근 12개월 평균의 74.1%입니다. 확약 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 보면 가격 비교 기준 역시 실질취득 234,240,000원입니다.

다만 전체 평균 332,285,714원만 보면 과거 거래가 함께 섞입니다. 이 사건은 최근 흐름을 우선 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 316,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -8.3%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 맞지만, 시장이 상승 중인 상태에서의 할인 물건은 아닙니다. 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,240,000원 가정)

배당 계산상 김인애 보증금 미배당액은 135,839,360원입니다. 다만 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동, 지하철 9호선 등촌역 서측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 등촌역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2021.01.26. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측·남측·북측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 145.0㎡, 공시지가 4,655,000원/㎡, 평지·세로장방형입니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세는 -8.3%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서에서 김인애 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김인애 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인·신청채권자로 나타나므로 366,000,000원을 별도 보증금으로 다시 더하지 않습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 316,000,000원과 최신 거래 335,000,000원만 볼 것이 아니라 최근 거래 추세 -8.3%를 함께 반영하세요.
• 소규모 표본 주의. 총 20세대, 최근 12개월 실거래 3건입니다. 동일 면적이라도 층·상태 차이에 따라 실제 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 배당자료와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음”만 보고 366,000,000원짜리 인수형으로 보면 틀린다

이 사건은 표면적으로는 위험도가 높아 보입니다. 보증금 366,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당표만 보면 135,839,360원이 부족하기 때문입니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이를 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 234,240,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 316,000,000원의 74.1%로 가격상 여유가 있습니다.

다만 최근 거래 추세는 -8.3%입니다. 소규모 20세대 다세대이고 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 결론은 조건부 인수 해소는 강점, 현재 가격도 최근 평균보다 낮음. 그러나 하락장과 확약·말소 조건의 실제 이행 확인이 선행돼야 한다입니다.