60,711,000원
제주지방법원 2025타경1775. 제주시 오라이동 학산다세대 3층 302호, 비교면적 75.7㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 177,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,711,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김덕호이고, 2019.12.11. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 구좌농업협동조합이 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
가격만 보면 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 비교 가능한 거래는 2건으로, 2021.11. 100,000,000원과 2022.12. 175,000,000원이며 전체 평균은 137,500,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 비교기준은 175,000,000원이고 현재 최저가 비율은 34.7%입니다. 다만 실제 표시된 최신 거래월이 2022.12.이고 거래표본도 2건뿐이므로, 이 비율만으로 현재 시세가 175,000,000원이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1775 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라이동 1375-7 학산다세대 3층302호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 사평4길 33-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제3층 제302호 |
| 비교면적 | 75.7㎡ |
| 사용승인 | 2001.02.28 |
| 소유자 | 김덕호 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 60,711,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 59,650,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.12.11. 구좌농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.09.15. 농업협동조합중앙회 가압류 115,458,740원, 같은 날 구좌농업협동조합 가압류 45,778,586원, 2025.09.24. 구좌농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거에는 여러 가압류·압류·근저당권·경매개시결정이 있었지만 해당 등기들은 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.12.11. 이후 남아 있는 권리관계입니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 호수와 다른 출입문 점유에 주의
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문명불상 | 3층 301호(건축물현황도상 3층 302호) | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
현황재조사에서 확인된 점유는 매각대상이 아닌 출입문표시 301호에 관한 것입니다. 거주자 진술에 따르면 해당 301호는 소유자 고모씨로부터 임차해 점유사용 중입니다. 반면 매각대상은 출입문표시 302호(건축물현황도상 301호)입니다. 따라서 위 점유자를 이 사건 매각대상 호실의 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 6,071만원은 낮지만 거래표본이 적다
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 75.7㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 75.7㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 평균 | 75.7㎡ | 2건 | 137,500,000원 |
현재 최저가 60,711,000원은 전체 거래평균 137,500,000원의 약 44.2%이고, 데이터상 최근 12개월 평균 175,000,000원의 34.7%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 비교값은 +75.0%로 나타납니다. 다만 실제 제공된 거래는 2건뿐이고 가장 최근 거래월도 2022.12.이므로, 거래량이 충분한 아파트처럼 시세를 정밀하게 읽기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,492,798원 |
| 1. 근저당 · 구좌농업협동조합 | 90,000,000원 | 59,218,202원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 115,458,740원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구좌농업협동조합 | 45,778,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 251,237,326원 중 채권자 예상배당은 59,218,202원이고, 미배당은 192,019,124원입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 60,711,000원 | 59,218,202원 | 192,019,124원 |
| 4회 유찰 시 | 42,497,700원 | 41,332,741원 | 209,904,585원 |
| 5회 유찰 시 | 29,748,389원 | 28,812,918원 | 222,424,408원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 59,650,999원에 대해 예상배당은 59,218,202원으로 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 가격은 42,497,700원, 29,748,389원으로 낮아지지만 채권자의 미배당액은 각각 209,904,585원, 222,424,408원으로 커집니다. 각 시나리오의 배당모형상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오라초등학교 서측 인근으로 학교시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2001.02.28입니다. 기본 급·배수·위생설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 392.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 550,300원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(20M이하), 장애물제한표면구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 거래표본. 학산빌라(B동)은 8세대로 표시돼 있고 비교 가능한 75.7㎡ 거래는 2건입니다. 거래량이 적어 가격 판단 시 개별 현장 확인 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 위치 확인. 출입문표시 302호와 건축물현황도상 301호가 동일 매각대상임을 현장에서 다시 대조하세요.
- 반대편 호실 혼동 금지. 출입문표시 301호(건축물현황도상 302호)의 점유·임차 진술은 매각대상이 아닌 호실에 관한 조사입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 되지 않아 감정평가전례·유사물건·공부·외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 임차관계 재확인. 임대관계는 미상이며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 비교거래보다 크게 낮지만 거래표본은 2건이고 가장 최근 거래월은 2022.12.입니다.
- 배당표 한계. 배당모형상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 호수 표시를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘내가 사는 호실’을 확인해야 한다
현재 최저가 60,711,000원은 감정가 177,000,000원의 34.3%까지 내려왔고, 배당모형상 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건의 핵심 리스크는 등기 후순위 권리가 아니라 현장표시 302호와 건축물현황도 301호가 서로 뒤바뀐 상태라는 점입니다. 더구나 내부조사가 되지 않았고 비교거래도 2건뿐입니다.
권리관계는 비교적 정리돼 있지만 현장 특정과 가격 검증은 별개의 문제입니다. 3회 유찰의 할인폭만 보고 접근하기보다, 매각대상 위치를 정확히 특정하고 내부 상태와 실제 점유를 확인한 뒤 현재 60,711,000원이 그 불확실성을 충분히 보상하는 가격인지 판단하는 물건입니다.
