제주지방법원 2025타경1775. 제주시 오라이동 오라초등학교 서측 인근에 있는 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 3층 302호입니다. 사용승인일은 2001.02.28., 실거래 비교 면적은 75.7㎡이며 실거래 집계 단지명은 ‘학산빌라(B동)’입니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 감정가 177,000,000원의 70%인 123,900,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 집계상 최신 거래 175,000,000원보다 51,100,000원 낮습니다. 하지만 거래 표본은 2021.11.과 2022.12.의 2건뿐이고, 가장 최근 거래도 매각기일보다 오래전입니다. 게다가 현장 출입문 표시와 건축물현황도가 서로 반대로 표시돼 있어, 낮은 최저가만으로 응찰 판단을 끝낼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라이동 1375-7 학산다세대 3층 302호 도로명: 제주특별자치도 제주시 사평4길 33-1 |
| 용도 / 면적 | 다세대주택 · 전용 75.7㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2001.02.28. · 총 8세대 |
| 소유자 | 김덕호 (2019.12.11. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구좌농업협동조합 / 59,650,999원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 현장표시 | 매각대상은 출입문 표시 302호이며 건축물현황도상 301호 |
① 권리 흐름 — 과거 등기는 두 차례 경매매각으로 정리됐다
등기부에는 2001년부터 장기간의 근저당권·가압류·압류·경매 기록이 이어집니다. 그러나 2001.03.05. 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권은 2002.09.17. 해지로 말소됐고, 2002년 근저당권과 당시 후순위 권리도 2007.10.10. 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 이후 제주은행 근저당권과 2013년 가압류 역시 2019.12.11. 임의경매 매각으로 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 매각대상과 비매각 호실을 구분해야 한다
현황조사에서 점유자 진술이 확인된 곳은 매각대상이 아닌 출입문 표시 301호입니다. 이 호실은 건축물현황도상 302호이며, 거주자는 소유자 고모씨로부터 임차해 점유·사용하고 있다고 진술했습니다. 반대로 이번 매각대상은 출입문 표시 302호이자 건축물현황도상 301호입니다.
| 점유자 | 조사 위치 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 문명불상 | 출입문 표시 301호 (건축물현황도상 302호) | 판정 불가 전입신고일 미상 | 판정 불가 보증금·확정일자 미상 | 비매각 호실 매각대상 점유자로 합산 금지 |
매각대상에서 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 이는 임차인이 없다는 확정이 아니라, 이해관계인의 폐문부재로 매각대상 내부조사를 하지 못했고 감정평가서도 임대관계를 미상으로 기재했기 때문입니다. 따라서 매각대상 302호의 점유자, 전입일, 보증금과 확정일자는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 70.8%지만 표본과 시점이 약하다
실거래 집계상 동일 면적 75.7㎡ 거래는 2건입니다. 전체 평균은 137,500,000원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 집계상 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 두 값 모두 2022.12. 거래 175,000,000원이며, 최저가 123,900,000원은 그 금액의 70.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 75.7㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 75.7㎡ | 4층 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.7㎡ | 2건 | 137,500,000원 |
| 집계상 최근 12개월 평균 | 75.7㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
2022.12. 거래는 2021.11. 거래보다 75.0% 높았습니다. 하락 추세가 관찰된 자료는 아니지만, 거래량이 2건에 불과하고 최신 표본도 2022.12.이므로 이를 2026년 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다. 최저가는 전체 평균 137,500,000원의 90.1%, 최신 거래 175,000,000원의 70.8%로 숫자상 할인 폭은 있으나, 호수 특정·점유·내부 상태 확인 전에는 가격 가점을 제한해야 합니다.
④ 예상배당표 — 2001년 권리를 반영한 계산은 재검증 필요
매각가 123,900,000원을 기준으로 작성된 배당 계산은 집행비용 2,534,600원, 2001년 제주시수산업협동조합 근저당권 65,000,000원, 김명륜 가압류 33,000,000원, 윤순애 가압류 23,365,400원 순으로 매각대금을 모두 사용하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제주시수산업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김명륜 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 윤순애 | 79,000,000원 | 23,365,400원 |
| 그 이후 후순위 채권 및 소유자 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 오라이동 오라초등학교 서측 인근이며, 주변은 학교시설·공동주택·단독주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 스타코 마감, 창호는 샷시창이며 급·배수, 위생, 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 콘크리트포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 392㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 550,300원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구 20m 이하, 장애물제한표면구역, 절대·상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 현장 호수 표시와 건축물현황도상 호수는 서로 다릅니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며, 확인된 동일 면적 거래는 2건뿐이라 거래 유동성과 적정가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호실 특정. 출입문 표시 302호가 건축물현황도상 301호라는 점을 집행관 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 비매각 호실 구분. 임차 진술이 나온 출입문 표시 301호는 건축물현황도상 302호로, 이번 매각대상이 아닙니다. 점유자를 매각대상 임차인으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
- 매각대상 점유 확인. 출입문 표시 302호의 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 실제 수리비와 이용 상태는 감정가에 충분히 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2001년 근저당권이 아니라 2019.12.11. 구좌농업협동조합 근저당권을 기준으로 권리순서를 검토해야 합니다.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 2001년 권리가 포함된 배당 계산은 배제하고 현재 유효 권리, 조세채권, 배당요구와 집행비용을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 최저가는 최신 거래의 70.8%지만 최신 거래가 2022.12.이고 표본도 2건뿐입니다. 인근 유사 다세대와 현재 매물 가격을 추가 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물현황도를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 ‘내가 사는 호실’ 확인이 먼저다
현재 유효 등기만 놓고 보면 2019.12.11. 구좌농업협동조합 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1회 유찰된 최저가 123,900,000원도 집계상 최신 거래 175,000,000원의 70.8%여서 숫자만 보면 관심을 가질 수 있습니다.
그러나 이번 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각대상은 출입문 표시 302호·건축물현황도상 301호이고, 임차 진술이 나온 곳은 출입문 표시 301호·건축물현황도상 302호입니다. 매각대상 내부조사도 이뤄지지 않아 점유와 보증금은 아직 미상입니다. 여기에 이미 말소된 2001년 권리를 반영한 배당 계산까지 섞여 있으므로, 현장 특정·점유 확인·현재 권리 기준 배당 재산정이 끝나기 전에는 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.