인수 0원 산정이지만, 말소기준 원본 대조가 먼저다 — 제주 가보드림타운 B동 406호

제주지방법원 2025타경1784. 서귀포시 대정읍 구억리 가보드림타운 B동 4층 406호로, 감정평가상 현재 교육연구시설인 학원으로 이용되는 근린시설입니다. 감정가는 279,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 감정가 70%인 195,300,000원입니다. 소유자 안성대는 2022.06.17 공유자 지분 전부를 거래가 255,000,000원에 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 182,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

표면적인 권리산정은 단순합니다. 말소기준을 2018.11.26 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원으로 보면, 서승희의 전입일 2020.04.03은 말소기준보다 늦습니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 등기 흐름을 한 단계 더 보면 중요한 확인사항이 생깁니다. 을구 1번 근저당에는 2022.06.17 해지를 원인으로 한 말소등기가 기재돼 있고, 같은 날 을구 3번 근저당이 새로 설정됐습니다. 현재 산정표는 말소된 2018년 근저당을 말소기준과 배당대상에 모두 반영하고 있으므로, 실제 말소기준권리와 배당순위는 등기부 원본·매각물건명세서·배당요구 종기 자료를 대조해 다시 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당 말소 여부가 핵심

갑구 4번 국민건강보험공단 압류는 2025.10.14 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정 이후 붙은 농협은행 가압류 10,341,286원과 제주신용보증재단 가압류 30,000,000원은 현재 산정상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 을구 1번의 말소 효력과 을구 3번의 실제 순위를 확정하기 전에는 “모든 권리가 확실히 소멸한다”고 단정하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 현재 판정은 대항력 없음, 원본 재검증 필요

실제 임차인은 1명이며 보증금은 70,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 금액도 없습니다. 현재 판정대로 2018.11.26 근저당이 말소기준이라면 전입일이 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교 근거는 없다

현재 최저가는 195,300,000원으로 감정가 279,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 교육연구시설의 최근 실거래 자료가 없어, 이 가격이 시장 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

소유자 안성대의 2022.06.17 취득 거래가액은 255,000,000원이며, 그 이전 공유자들의 2018.11.26 거래가액은 250,333,900원으로 등기돼 있습니다. 다만 두 거래는 현재 시점의 시장가격을 직접 입증하는 최근 비교사례가 아니므로, 응찰가 산정은 교육연구시설의 이용수요, 공실 가능성, 내부 상태와 실제 임대차 조건을 별도로 조사해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)

현재 산정에서는 총 채권 342,741,286원 중 191,765,800원이 배당되고 150,975,486원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 2018년 근저당의 말소 여부가 확인되면 실제 배당순위와 금액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 한국국제학교(KIS) 남서측 인근으로, 국제학교·주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 왕복 2차선 지방도가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 근린시설이며 현재 교육연구시설인 학원으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 4층 406호입니다. 기본 급·배수, 위생, 전기, 승강기와 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 약 12m, 남동측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역이며 상대보호구역, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 666,100원/㎡이며 토지 형상은 자루형, 지형은 평지로 조사됐습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 일반 주거용이 아니라 학원으로 이용되는 근린시설이므로 매수층과 임차수요가 주거형 집합건물보다 제한될 수 있습니다. 국제학교 인근이라는 입지와 실제 학원 수요를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2018.11.26 을구 1번 근저당과 2022.06.17 말소등기, 같은 날 설정된 을구 3번 근저당의 효력을 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 임차인 대항력 재판정. 서승희의 실제 점유 개시일, 주민등록 유지 여부, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 임차보증금 70,000,000원의 인수 여부와 배당요구 종기, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 기재를 직접 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못한 감정입니다. 학원 시설물·칸막이·전기용량·소방설비·원상복구 비용을 현장에서 점검하세요.
• 용도 적합성 확인. 교육연구시설 이용과 건축물대장상 용도, 영업신고 및 교육환경보호구역 규제가 향후 사용계획에 맞는지 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 가보드림타운 내 유사 호실과 국제학교 인근 학원·상가의 실제 매매·임대 사례를 조사하세요.
• 점유·명도. 임차인이 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 만큼, 대항력과 별개로 인도명령·명도협의에 필요한 기간과 비용을 고려하세요.
• 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비 체납과 각종 공과금은 별도로 확인하세요.
• 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로 실제 진행·변경·매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가보다 말소기준이 먼저”

이 물건은 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰돼 195,300,000원까지 내려왔습니다. 현재 산정대로라면 임차인 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득금액은 최저가와 같습니다. 하지만 등기상 말소된 2018년 근저당을 말소기준과 배당대상으로 반영한 점은 가볍게 넘길 수 없습니다.

말소기준이 2022년 근저당으로 변경되면 2020년 전입 임차인의 지위가 달라질 여지가 있고, 이는 보증금 70,000,000원의 인수 위험으로 이어질 수 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력도 확인되지 않았고, 내부 역시 폐문부재로 직접 조사되지 않았습니다. 현재 결론은 조건부 인수 0원, 가격 판단 보류. 등기부와 매각물건명세서를 대조해 말소기준을 확정한 뒤에야 응찰 여부와 상한가를 논할 수 있는 물건입니다.