75,876,000원
제주지방법원 2025타경1820. 제주시 용담이동 성화연립 내 다세대 물건으로, 공부상 위치는 지상 4층 401호지만 실제 현장에는 성화연립 501호로 표시돼 있습니다. 소유자 김영관은 2006년 7월 3일 거래가액 30,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020년 3월 16일 농협은행에 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 농협은행이 2025년 10월 10일 임의경매를 신청했으며 청구액은 10,634,129원입니다.
등기 흐름에서 특히 주의할 부분은 오래된 권리의 말소 여부입니다. 2006년 서귀포신용협동조합 근저당권은 2018년 7월 25일 말소됐고, 2007년 대한주택공사 전세권도 2010년 1월 29일 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름을 기준으로 보면 말소기준은 2020년 농협은행 근저당권이며, 그 뒤의 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 884-7 4층 401호[현장표시:4층 501호] |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 성화로1길 5-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근조 슬래브지붕 · 지하 1층/지상 4층 · 사용승인일 1992.03.02 |
| 소유자 | 김영관 (2006.07.03. 거래가액 30,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,394,000원 / 75,876,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 10,634,129원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 포함사항 | 제시외 건물(별지 목록 기재 1-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준은 농협은행
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인의 폐문과 부재로 내부 확인이 곤란했고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 배당요구 여부를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 75,876,000원으로 감정가 108,394,000원의 70%입니다. 그러나 성화는 16세대 규모이고, 확인된 최근 실거래 금액과 최근 낙찰 금액이 없습니다. 시세 표본이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 75,876,000원 | 28,889,768원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 53,113,200원 | 51,242,838원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 37,179,240원 | 66,889,986원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 채권자의 배당 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 뜻입니다. 다만 점유·임대관계가 확인되지 않았으므로 등기상 인수 0원과 현장상 위험 0은 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,765,768원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 대한주택공사 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 31,110,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표와 도넛 차트는 제공된 75,876,000원 가정 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 다만 서귀포신용협동조합 근저당권과 대한주택공사 전세권에는 말소등기가 존재하므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주서초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 물건까지 차량 접근이 가능해 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 1992.03.02. 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(30M 이하)이며 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 성화는 16세대 규모이고 확인된 최근 실거래·낙찰 금액이 없어 매도가격과 매각기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기·집합건축물대장·건축물현황도상 401호가 현장표시 501호와 동일한 목적물인지 직접 대조하세요.
- 점유자 확인. 폐문·부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 채 유사 물건과 외부관찰을 토대로 평가됐으므로 실제 이용상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 별지 목록 기재 1-1이 매각에 포함되므로 위치·구조·이용상태와 공부 반영 여부를 확인하세요.
- 말소권리 대조. 2006년 근저당권과 2007년 전세권의 말소등기 및 2020년 농협은행 근저당권을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 시세 조사. 확인된 실거래가 없으므로 인근 중개업소의 실제 매물·거래 가능 가격과 동일 연식 연립주택 사례를 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리주체와 관련 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 목적물 확인이 먼저다
현재 최저가는 감정가의 70%이고 등기상 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 단순한 할인 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 무엇을 낙찰받는지 정확히 특정하는 것입니다. 공부상 401호와 현장표시 501호가 다르고, 내부와 임대관계도 확인되지 않았으며 제시외 건물까지 매각에 포함됩니다. 실거래 시세마저 없어 75,876,000원이 저렴한지도 확인되지 않습니다.
과거 서귀포신용협동조합 근저당권과 대한주택공사 전세권은 말소등기가 있으므로 현재 권리구조는 2020년 농협은행 근저당권을 기준으로 보는 것이 자연스럽습니다. 다만 배당 시뮬레이션에는 말소된 권리가 포함돼 있어 원본 재검증이 필수입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장 불확실성은 남아 있음입니다. 호수·점유·내부 상태와 실제 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.