제주지방법원 2025타경1851. 제주시 한림읍 귀덕리 1501-9의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태상 건물은 단독주택과 근린생활시설로 이용 중이며, 토지 550.0㎡는 지목 ‘대’, 자연녹지지역에 놓여 있습니다. 현재 등기상 소유자는 강정자이고, 말소기준권리는 2023.08.25. 설정된 한림농업협동조합 근저당권 1,400,000,000원입니다. 이 권리 이후 제주특별자치도의 압류와 임의경매개시결정, 양임선 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리의 소멸관계는 비교적 명확합니다. 그러나 점유관계가 핵심입니다. 세건개발 주식회사의 전입신고일은 2022.04.20.로 말소기준권리 2023.08.25.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1851 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 1501-9 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕6길 60-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 근린생활시설 |
| 토지 | 550.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 강정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 617,239,300원 / 302,448,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한림농업협동조합 / 981,451,395원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유가 변수
현재 말소기준은 2023.08.25. 한림농업협동조합 근저당권입니다. 2021.09.16. 우정새마을금고 근저당권 300,000,000원과 2021.12.16. 양임선 근저당권 52,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 2025.03.31. 압류 역시 2025.04.21. 해제되어 말소됐습니다. 이후 제주특별자치도 압류, 경매개시결정, 양임선 근저당권 52,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세건개발 주식회사 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자는 1명으로 파악됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 후 미회수 보증금의 존재 여부도 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시나리오의 ‘매수인 인수 0원’ 수치만으로 실제 인수 리스크까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 물건 구성 — 일괄매각과 제외물 확인
- 일괄매각. 본건은 일괄매각 조건입니다.
- 포함. 제시외 건물인 차양 철근콘크리트 판넬지붕 5.4㎡가 포함됩니다.
- 제외. 지상 소재 데크 및 철구조물 목조 11㎡, 불턱 및 의자 잡석조 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 조경. 지상 소재 조경시설인 잔디·수목은 포함 평가됐습니다.
- 건물 평가 포함. 경계담, 대문, 1층 석재 발코니는 건물 평가에 포함돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,034,272원 |
| 2. 근저당 · 한림농업협동조합 | 1,400,000,000원 | 297,413,728원 |
| 3. 근저당 · 양임선 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,452,000,000원 중 297,413,728원이 배당되고, 미배당액은 1,154,586,272원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금도 미상입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낮아지는 가격보다 선순위 점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 302,448,000원 | 297,413,728원 | 1,154,586,272원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 211,713,600원 | 207,949,610원 | 1,244,050,390원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 148,199,520원 | 145,324,727원 | 1,306,675,273원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가 하락과 실제 취득부담을 동일시해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 귀덕초등학교 남서측 직선거리 약 640m 근거리에 위치하며, 주변은 농경지 위주에 일부 리조트·팬션·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 일주서로 및 귀덕로가 있으며, 인근 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 550.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 176,800원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층, 근린생활시설은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층이며 사용승인일은 2019. 1. 28.입니다.
- 이용. 감정상 의뢰목록(8)은 단독주택, 의뢰목록(9)은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 경계확인을 위한 경계측량이 필요하다고 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세건개발 주식회사 점유관계. 전입신고 2022.04.20.의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 단정 금지. 배당 시나리오상 assumed_by_buyer는 0원이지만 보증금 미상 선순위 점유자가 있어 실제 인수 리스크는 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 차양 5.4㎡와 매각 제외되는 데크·철구조물 목조 11㎡·불턱 및 의자 잡석조 1식을 현장에서 구분해야 합니다.
- 경계측량. 감정요항표에 경계 불분명 및 경계측량 필요성이 명시돼 있으므로 토지 경계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 토지·건물 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 선순위 점유의 실체
이 물건은 감정가 617,239,300원에서 2회 유찰돼 최저매각가 302,448,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 한림농업협동조합 근저당으로 분명하고 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권과 명시 인수권리도 매각물건명세서상 해당사항없음입니다.
그러나 세건개발 주식회사의 2022.04.20. 전입신고가 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 자료만으로는 ‘인수 0원’이라고 확정할 수 없으며, 대항력 역시 가능·미상으로 봐야 합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 평가하기 어렵습니다. 말소관계는 비교적 명확하지만, 선순위 점유와 시세 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
