제주지방법원 2025타경1905. 제주시 도평동 532-2, 도로명 신산마을길 113 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 2,184㎡의 공장용지로 토지이용상황은 공업용이며, 자연녹지지역에 속합니다. 등기상 소유자는 2012년 농업회사법인제이엠푸드주식회사로 보존등기되었다가 2022.07.14 상호가 탐스푸드주식회사로 변경됐습니다. 소유권 이전이 아니라 동일 법인의 상호 변경입니다.
권리관계의 출발점은 2012.03.02 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 신한은행·제주은행 근저당, 기술보증기금 가압류, 국가 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료에서 매수인이 별도로 떠안을 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1905 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도평동 532-2 · 제주특별자치도 제주시 신산마을길 113 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 탐스푸드주식회사 |
| 토지 | 공장용지 2,184㎡ · 공업용 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,150,633,870원 / 1,053,811,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 1,112,474,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.03.02 을구 1번 신한은행 근저당권 195,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 신한은행 근저당 650,000,000원, 2018년 신한은행 근저당, 2021년 신한은행·제주은행 근저당, 2022년 신한은행 근저당 등은 모두 그보다 후순위입니다. 2025년 기술보증기금 가압류와 국가 압류도 후순위이며, 경매로 소멸합니다.
② 매각 대상 — 일괄매각 범위를 먼저 읽어야 한다
이 사건은 단순 토지만 매각하는 구조가 아닙니다. 토지와 건물에 더해 일부 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 함께 매각됩니다. 반대로 감정평가서상 단층 휴게실 컨테이너구조 18㎡는 매각에서 제외됩니다.
| 구분 | 내용 | 매각 범위 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 별지 2-1~2-4, 5-1, 5-2 | 포함 |
| 휴게실 | 단층 휴게실 · 컨테이너구조 · 18㎡ | 제외 |
| 기계기구 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-169호 | 포함 |
| 목록 3 | 공부상 창고시설 · 현황 정자 | 일괄매각 대상 |
| 목록 5 | 일반건축물대장상 제1종근린생활시설 · 현황 (냉동)창고 | 일괄매각 대상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,053,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,938,110원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 195,872,890원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 61,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사제주은행 | 146,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 337,875,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,990,275,000원 중 예상 배당액은 1,040,872,890원, 미배당액은 949,402,110원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수 문제이며, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 1,053,811,000원 | 1,040,872,890원 | 949,402,110원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 737,667,700원 | 727,891,023원 | 1,262,383,977원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 516,367,389원 | 508,803,715원 | 1,481,471,285원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 새로 생기지 않습니다. 대신 매각대금이 줄수록 채권자의 미배당액이 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권 청구금액 1,112,474,893원을 전액 충족하지 못합니다.
⑤ 토지·이용상태·환금성 메모
- 토지. 면적 2,184㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다. 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 지역·지구. 장애물제한표면구역, 제3종 구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 327,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록 3은 공부상 창고시설이나 현황은 정자, 목록 5는 일반건축물대장상 제1종근린생활시설이나 현황은 (냉동)창고입니다.
- 환금성. 토지와 여러 건물·기계기구가 결합된 일괄매각이고 일부 시설은 공부와 현황이 달라, 매수 목적과 재활용 가능성을 개별 검토해야 하는 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 포함되는 제시외 건물과 기계기구, 제외되는 18㎡ 컨테이너 휴게실을 현장에서 구분하세요.
- 기계기구 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-169호에 포함된 기계기구의 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 창고시설→정자, 제1종근린생활시설→(냉동)창고로 사용 중인 부분의 실제 이용상태를 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 토지·건물·기계기구 각각의 현장 가치와 처분 가능성을 따로 검토하세요.
- 인수권리 재확인. 현재 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없고 임차인도 없지만, 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 구성과 가격’이 어려운 사건
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2012.03.02 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 임차인도 없어 실질취득금액은 현재 최저가 1,053,811,000원과 동일합니다.
하지만 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력도를 높게 볼 수는 없습니다. 비교할 최근 실거래가 없고, 토지와 건물·제시외 건물·기계기구가 묶여 있으며 일부 시설은 공부와 현황도 다릅니다. 권리는 정리되지만 가격 적정성과 활용·환금성 판단은 별개의 문제입니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 할인됐느냐’가 아니라 1,053,811,000원을 실제 자산 구성에 비춰 감당할 가치가 있는가입니다.
