제주지방법원 2025타경1911. 표선면 표선리 해비치빌오피스텔 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 256,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 179,200,000원입니다. 현재 소유자인 주식회사경동씨에스는 2016.06.08 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름의 기준점은 2014.07.17 제주중앙신용협동조합 근저당권 1,170,000,000원으로 정리되어 있습니다. 이 기준이 해당 403호에 유효하게 존속한다면 이후 가등기·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2024.08.14 전입한 임차인도 대항력이 없습니다. 그러나 같은 등기에 2014.12.17 을구 1번·2번 근저당에 관한 일부포기 말소기재가 있으므로, 해당 포기의 범위와 현재 존속 상태를 확인하지 않고 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1911 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 845 해비치빌오피스텔 4층 403호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선중앙로110번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층/지상 7층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 주식회사경동씨에스 (2016.06.08 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동촌농업협동조합 / 141,555,284원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정의 전제부터 확인
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서훈 | 403호 / 주거 | 2024.08.14 | 미상 | 미상 | 2026.01.14 | 없음 | 미상 | 0원 |
이서훈의 전입신고는 2024.08.14로, 현재 말소기준일인 2014.07.17보다 약 10년 늦습니다. 따라서 현재 권리 판정상 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2026.01.14 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 낙찰 후에는 보증금 승계와 별개로 점유자 인도·명도 절차가 남을 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 179,200,000원으로 감정가 256,000,000원보다 76,800,000원 낮습니다. 다만 이는 감정가 대비 70%라는 뜻일 뿐, 실제 시장가격보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 위치는 판단할 수 없습니다.
2016.06.08 소유권 취득 당시 거래가액 210,000,000원이 등기되어 있으나, 이는 현재 매각기일과 약 10년 차이가 있는 과거 거래입니다. 최근 거래 흐름이나 최신 거래가격을 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 과거 취득가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 1,480,508,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 125,439,999원 | 122,883,839원 | 1,533,516,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 87,807,999원 | 85,827,455원 | 1,570,572,545원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 곽지신용협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 동촌농업협동조합 | 200,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,656,400,000원을 기준으로 한 예상입니다. 현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 175,891,200원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 신청채권자 동촌농업협동조합의 예상배당은 0원입니다. 을구 5번 근저당은 2019.01.10 해지를 원인으로 한 말소기재가 있으므로 실제 배당 참여 여부를 원본 배당요구 내역과 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 표선사거리 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·숙박시설·단독주택·소규모 점포·일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시외버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 7층 건물의 4층 403호이며, 기본 위생·급배수·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 8m, 북서측으로 폭 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며, 건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 314,000원/㎡이고 토지면적은 846㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사 물건·건축물현황도·외부 관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가 확인되지 않고 내부 상태도 직접 확인되지 않아, 최저가만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 일부포기 범위. 2014.12.17 을구 1번·2번 근저당 일부포기가 해당 403호의 담보책임을 전부 또는 일부 해제한 것인지 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 갑구 2번 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지 순위보전 가등기인지, 매각물건명세서에서 소멸 대상으로 확정됐는지 대조해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 이서훈의 보증금·확정일자·현재 점유 상태와 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 말소기준일이 달라질 경우 대항력 판정도 다시 해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장·현황·내부 구조를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현황·시설·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 동일 건물과 표선면 유사 오피스텔의 최신 거래가격을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 원본. 신청채권자 청구액 141,555,284원과 각 근저당의 실제 잔존채권액, 압류 조세, 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태. 매각기일 2026.07.14의 매각결과·변경·취하 여부와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 긍정, 안전·가격 평가는 보류”
현재 권리정리만 따르면 실제 임차인 1명의 전입은 말소기준보다 늦고, 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 없어 실질취득액은 최저가와 같은 179,200,000원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 인수액 계산이 아닙니다. 기준 근저당에 일부포기 말소기재가 있고, 갑구 가등기의 성격도 확인해야 하며, 이미 말소된 것으로 기재된 근저당이 배당 계산에 포함되어 있어 등기와 배당 관계를 원본에서 맞춰볼 필요가 있습니다. 가격 면에서도 감정가 대비 70%일 뿐 최근 실거래와 비교되지 않았습니다. 결론은 권리는 조건부 검토, 가격은 판단 보류입니다. 원본 확인 전에는 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 보수적으로 응찰 여부를 결정해야 합니다.