제주지방법원 2025타경2074. 제주시 애월읍 수산리 ‘휴스토리애월’ 103동 302호, 전용 61.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가 215,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 150,500,000원입니다. 명세서에 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권은 없다고 기재되어 있고, 예상 인수액도 0원입니다. 표면적인 권리구조와 가격만 보면 관심을 가질 만하지만, 이 사건은 선순위 근저당의 일부포기 말소 범위와 현장 점유 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
가격 비교의 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 231,750,000원이 아니라, 최근 12개월 평균 211,666,666원과 최신 거래 215,000,000원입니다. 현재 실질취득액 150,500,000원은 최근 평균의 71.1%로 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 11.2% 낮아진 흐름이므로, 단순히 과거 최고가나 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 1106 휴스토리애월 제103동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 61.46㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 단지 | 휴스토리애월 · 24세대 · 사용승인 2018.09.10 |
| 소유자 | 김영진 (2018.11.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용담새마을금고 / 152,569,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준 효력은 원본 확인
산정된 말소기준권리는 2018.09.13. 제민신용협동조합 근저당권입니다. 이를 기준으로 보면 이후의 농협은행 근저당, 용담새마을금고 근저당, 국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없다고 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세를 함께 본다
휴스토리애월 동일 면적 61.46㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 231,750,000원이지만 2021년 285,000,000원, 2022년 280,000,000원, 2024년 274,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 3건 평균 211,666,666원과 최신 거래 215,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.46㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 61.46㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 61.46㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.06 | 61.46㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2023.08 | 61.46㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2023.06 | 61.46㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 61.46㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2023.03 | 61.46㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2023.02 | 61.46㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 61.46㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 61.46㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 61.46㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.46㎡ | 3건 | 211,666,666원 |
| 전체 평균 | 61.46㎡ | 12건 | 231,750,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 최저매각가와 같은 150,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 211,666,666원의 71.1%이며, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 현재 회차에는 가격상 완충 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 근저당 · 제민신용협동조합 | 3,113,500,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 용담새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,122,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,455,622,829원 중 예상배당은 147,593,000원이고, 미배당은 3,308,029,829원입니다. 신청채권자 용담새마을금고의 예상배당은 0원이며, 어느 표시 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 150,500,000원 | 147,593,000원 | 3,308,029,829원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 3,352,547,729원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 3,383,605,239원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 물메초등학교 동측 인근의 농촌 취락지대로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 공동주택 건부지로 이용되는 평탄한 부정형 토지이며, 동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 보일러 난방설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 3건입니다. 거래 표본은 존재하지만 대단지보다 매수층과 거래량이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 일부포기 범위. 2018.11.30. 제민신용협동조합 근저당 일부포기 말소가 302호에 미치는 범위와 공동담보목록을 등기 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 일부포기 효력에 따라 실제 말소기준권리와 배당순위가 달라지는지 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자와 점유 권원을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 누수·결로·마감재·설비 상태와 수리비를 현장에서 점검하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 231,750,000원보다 최근 12개월 평균 211,666,666원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -11.2%이므로 과거 최고가 285,000,000원을 현재 시세처럼 적용하지 마세요.
- 기일 진행 결과. 표시된 매각기일은 2026.07.14이고 등기 발급일은 2026.07.24입니다. 실제 기일 결과와 이후 진행 상태를 법원 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 배당요구 변동 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 확인 없는 입찰은 금물
이 물건의 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 실질취득액 150,500,000원은 최근 12개월 평균 211,666,666원의 71.1%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 낮아 가격상 여지는 분명합니다.
그러나 최근 거래 추세가 -11.2%이고, 24세대 다세대주택이라는 환금성 조건을 함께 봐야 합니다. 더 중요한 것은 내부와 임대관계가 확인되지 않았고, 최선순위로 계산된 제민신용협동조합 근저당에 일부포기 말소 기재가 있다는 점입니다. 인수 0원이라는 결론은 긍정적이지만, 말소 범위와 점유를 원본·현장에서 확인한 뒤에만 유효한 판단입니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 원본과 현장은 조건부 확인입니다.
