제주지방법원 2025타경2092. 제주 제주시 한림읍 금능리 1259-2의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 764.0㎡, 공부상 지목은 전이지만 현황은 전 및 단독주택 건부지입니다. 건물은 블록조 함석지붕 단층으로 주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1979.06.30.입니다. 공부상 지붕은 시멘트 기와지붕이지만 현황은 함석지붕으로 조사됐습니다.
권리관계만 보면 현재 존속하는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 토지 위 제시외 건물의 소유관계와 사용권원입니다. 매각에서 제외되는 건물이 여러 동 존재하고 법정지상권 성립 여부가 명확하지 않기 때문에, 낙찰 후 철거·명도·토지사용을 둘러싼 분쟁 가능성을 입찰 전에 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 1259-2 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능남1길 8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 764.0㎡ · 지목 전 · 현황 전 및 단독주택 건부지 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 블록조 함석지붕 단층 · 주택 이용 · 사용승인일 1979.06.30. |
| 소유자 | 홍성자 (2013.02.20. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 661,994,000원 / 463,396,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 굿앤굿금융대부주식회사 / 20,909,589원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 존속권리를 구분해야 한다
등기 흐름에서 가장 주의할 부분은 2014.06.19. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 50,000,000원으로 설정됐지만 2015.11.23. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 권리를 기준으로 보면, 실질적인 말소기준은 2016.02.22. 을구 3번 한림수산업협동조합 근저당권으로 판단하는 것이 타당합니다.
을구 3번 근저당권은 설정 당시 채권최고액이 72,000,000원이었으나, 2019.03.11. 195,000,000원, 2021.04.01. 300,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 굿앤굿금융대부주식회사의 40,000,000원 근저당권과 김정현의 150,000,000원 근저당권, 2026.01.06. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 제시외 건물 — 법정지상권과 경계가 핵심 위험
현관과 보일러실은 제시외 건물이라도 매각에 포함되지만, 토지 위에는 매각에서 제외되는 건물들이 별도로 존재합니다. 일부 건물은 인접지와 본 건 토지 양 지상에 걸쳐 있어, 건물의 소유자와 토지 경계를 확인하지 않으면 낙찰 후 토지를 온전히 사용하기 어려울 수 있습니다.
| 구분 | 구조·용도 | 면적 | 매각 여부 |
|---|---|---|---|
| 제시외 2-1 | 현관 | — | 포함 |
| 제시외 2-2 | 보일러실 | — | 포함 |
| 제시외 ㄷ | 블럭조 슬래브지붕 단층 화장실 | 약 2.0㎡ | 제외 |
| 제시외 ㄹ | 블럭조 스레트지붕 단층 주택 | 약 35.4㎡ | 제외 |
| 제시외 ㅂ | 화장실 및 창고 | 약 17.3㎡ | 제외 |
| 제시외 건물 | 목조 판넬지붕 단층 창고 | 약 5.5㎡ | 제외 |
| 제시외 ㅅ | 블럭조 스레트지붕 단층 창고 | 약 9.2㎡ | 제외 |
| 제시외 ㅇ | 파이프조 차광막지붕 단층 창고 | 약 33.0㎡ | 제외 |
이 밖에도 블럭조 슬래브지붕 단층 욕실이 매각 제외 건물로 기재돼 있습니다. 본 건 토지의 대문, 담장과 조경수는 평가에 포함됐지만, 매각 제외 건물까지 소유권이 이전되는 것은 아닙니다.
가격 면에서도 실거래 비교자료가 없어 463,396,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 특히 법정지상권이나 경계 문제가 현실화하면 토지의 실사용 가치가 감정가와 다르게 형성될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 463,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,033,960원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한림수산업협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한림수산업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 굿앤굿금융대부주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 굿앤굿금융대부주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 굿앤굿금융대부주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 김정현 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,362,040원 |
위 표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 배분 시뮬레이션입니다. 등기부상 을구 1번은 2015.11.23. 말소됐고, 을구 4번·5번도 2021.04.01. 말소됐으며, 을구 3번은 채권최고액 300,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 일부 근저당권에는 공동담보도 설정돼 있으므로 실제 배당은 존속채권, 채권계산서, 공동담보 배당과 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 463,396,000원 | 442,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 324,377,200원 | 319,035,919원 | 122,964,081원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 227,064,040원 | 223,085,143원 | 218,914,857원 | 0원 |
④ 입지·현황 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 제주시 한림읍 금능리사무소 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 764.0㎡의 평지·부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공부상 지목은 전, 현황은 전 및 단독주택 건부지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역, 고도지구 15M 이하, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 공시지가. 291,400원/㎡입니다.
- 건물. 블록조 함석지붕 단층 주택으로 외벽은 페이팅 및 화강석 타일, 내벽은 벽지 및 목재 타일, 바닥은 모노륨, 창호는 PVC창호 등입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급·배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 건물의 공부상 지붕은 시멘트 기와지붕이나 현황은 함석지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유자 확인. 매각 제외 주택·창고·화장실·욕실의 소유자와 점유자를 확인하고, 토지 사용권원의 근거를 대조하세요.
- 법정지상권 검토. 토지와 제시외 건물의 소유관계가 달라진 시점, 근저당 설정 당시의 소유관계와 건물 존재 여부를 등기·건축물 자료로 확인하세요.
- 경계 측량. 일부 제시외 건물이 인접지와 본 건 토지 양 지상에 소재하므로 지적경계와 실제 건물 위치를 측량으로 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서는 목록 1에 대해 제1종일반주거지역이므로 불필요하다고 기재하지만, 감정평가서는 농지 해당 여부를 관할 관청에 재확인하도록 적고 있습니다. 입찰 전 법원과 관할 관청에 최종 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 일부 근저당권은 월령리 698 토지와 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권 잔액과 배당 범위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 토지·노후 단독주택 거래와 제시외 건물 위험을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·채권계산서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 토지의 실제 사용 가능성
이 물건은 확인된 임차인이 없고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 존속하는 말소기준 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 매각에서 제외되는 단독주택과 창고 등이 토지 위에 존재하고, 일부는 인접지와 경계에 걸쳐 있으며, 그 건물들의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 토지를 온전히 사용할 수 있는지에 직접 영향을 주는 문제입니다. 실거래 자료도 없어 최저가 463,396,000원의 가격 경쟁력을 확인하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장·법정지상권 위험은 미확정입니다. 경계 측량과 제시외 건물의 소유·점유·사용권원을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.