인수는 0원, 하지만 1.89억의 가격 메리트는 실거래 검증이 먼저 — 선우빌리지2차 501호

제주지방법원 2025타경7245. 서귀포시 남원읍 남원리의 선우빌리지2차 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 연립주택이며 지상 5층 철근콘크리트구조 건물입니다. 현재 소유자는 이창희·최근수로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

권리 흐름의 기준점은 2017년 6월 7일 설정된 제주남원동부새마을금고의 채권최고액 637,000,000원 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017년 제주남원동부새마을금고 근저당권입니다. 2019년 제주은행 가압류, 2023년 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 보전 가처분, 2025년 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 검단신용협동조합의 2021년 가압류는 2025년 10월 29일 말소등기가 이뤄졌습니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 189,000,000원으로 감정가 270,000,000원의 70%입니다. 임차보증금이나 별도 인수권리가 없어 매수인의 실질취득금액도 최저가와 같은 189,000,000원입니다.

다만 선우빌리지2차는 8세대 규모이고, 확인 가능한 동일 면적 최근 실거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 최근 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 1.89억의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 근저당 배당으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액 177,808,250원은 현재 회차 배당 범위에서 충족 가능한 것으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오

현재 회차에서는 신청채권자 청구액 177,808,250원이 충족 가능한 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 예상배당은 129,647,799원, 3회 유찰 시에는 90,543,019원으로 줄어듭니다. 이는 채권자 미배당의 문제이고, 낙찰자가 그 부족액을 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남원초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2017년 5월 5일 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트구조 건물이며, 승강기·보일러 난방·급배수·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이고 건부지 면적은 677.0㎡이며, 공시지가는 ㎡당 339,900원입니다.
• 규제. 고도지구 20미터 이하, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 선우빌리지2차는 8세대 규모로, 대규모 공동주택보다 거래 표본이 제한될 수 있어 실제 매수 수요와 최근 거래 확인이 중요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 원본 확인. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 남원읍 내 유사 연립주택의 최근 거래와 매물을 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 누수·곰팡이·창호·보일러·배관·마감 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린주택 분류와 감정평가상 연립주택 이용상태를 건축물대장·현황과 대조해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력에 따른 당해세 여부와 배당요구 내역을 매각 전 원본에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 인도 가능 시점과 명도 비용은 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 공용비용 확인. 관리비·전기·수도 등 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구종기 이후 변동을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”

이 물건은 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 권리분석 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 189,000,000원을 기준으로 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 가격까지 저렴하다는 의미는 아닙니다. 선우빌리지2차는 8세대 규모이고 동일 면적의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으며, 감정평가 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증입니다. 1.89억의 적정성은 인근 유사 연립주택의 최근 거래와 내부 수리비를 확인한 뒤 판단해야 합니다.