280,700,000원
제주지방법원 2025타경7573. 제주시 조천읍 함덕리 ‘함덕빌드웰비치타운’ 제8층 제804호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 금향섭과 추현경이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 두 공유자는 2019.12.10. 거래가액 425,201,000원에 소유권을 취득했습니다.
같은 날 동제주새마을금고가 채권최고액 352,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 근저당권은 2024.11.25. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 이는 기존 근저당채권의 이전·담보 설정 관계로, 별도의 인수 채권을 중복 합산하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1045 함덕빌드웰비치타운 제8층 제804호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 479-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 등으로 이용 중 · 8층 건물 내 제8층 제804호 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 2019.05.22. |
| 소유자 | 금향섭 2분의 1 · 추현경 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 425,201,000원 (2019.12.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 314,025,334원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준인 2019.12.10. 동제주새마을금고 근저당권 이후 등기된 국의 가압류, 용인시·양평군의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정됐지만, 이는 말소기준 근저당채권의 승계·담보 관계입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 명시 임차인은 없지만 미상 요소가 남는다
명시된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있고, 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인도 어려웠습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 280,700,000원으로 감정가 401,000,000원의 70%입니다. 2019.12.10. 소유권 취득 당시 거래가액은 425,201,000원이지만, 과거 취득가는 현재 시세를 직접 보여주는 자료가 아닙니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
특히 이 물건은 함덕해수욕장 서측 인근의 일반상업지역에 위치한 오피스텔입니다. 주거용 아파트와 달리 이용 목적, 숙박시설·근린생활시설과의 경쟁, 관리상태 및 임대수익에 따라 가격 편차가 발생할 수 있으므로 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동제주새마을금고 | 352,000,000원 | 275,970,200원 | 76,029,800원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 국 | 132,203,620원 | 0원 | 132,203,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 484,203,620원 | 275,970,200원 | 208,233,420원 |
집행비용 4,729,800원을 제외한 275,970,200원이 근저당권 배당에 사용되고, 국의 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전된 상태이나, 배당 계산은 을구 1번 근저당권의 채권최고액을 기준으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 함덕해수욕장 서측 인근에 위치하며 주위에 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택과 단독주택이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며 기본적인 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기와 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 고도지구 25미터 이하, 방화지구 및 가축사육제한구역에 해당하며 지적재조사 예정지구입니다.
- 토지 현황. 토지면적은 896㎡, 지목은 대, 평탄한 부정형 토지이며 공시지가는 740,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 명시 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대와 실제 점유, 사업자등록 여부 등을 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 내부 구조, 누수·결로, 시설물 훼손 및 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 동일 건물과 함덕리 인근 유사 오피스텔의 최근 매매가와 임대료를 확인하기 전에는 280,700,000원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비·운영비 확인. 미납 관리비, 공용부분 승계 가능액, 주차 및 건물 관리상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리이전 관계 확인. 동제주새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정 내용을 최신 등기부와 배당요구 자료에서 대조해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현황은 확인이 필요하다
이 물건은 2019.12.10. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류가 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상이며, 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료도 없습니다. 최저가는 감정가의 70%까지 낮아졌지만 그것만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 권리는 검토 가능, 가격과 점유·내부 상태는 추가 확인. 이 사건의 핵심은 280,700,000원이 실제 시장가치와 수리·명도 비용을 감안해도 적정한지를 입찰 전에 검증하는 것입니다.