서울남부지방법원 2025타경10763. 금천구 독산동 골드마운틴 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김지희로, 2021년 2월 22일 매매를 원인으로 거래가액 274,000,000원에 취득했고 2021년 3월 3일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기상 핵심은 보증금 274,000,000원의 주택임차권과, 2025년 3월 13일 박재형의 가압류입니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.03.13. 갑구 5번 가압류입니다. 그런데 전시홍의 임차관계는 확정일자 2020.12.08., 점유개시 2020.12.25., 주민등록 2020.12.28.로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙적으로는 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려오지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 877-1 골드마운틴 제5층 제502호 · 독산로108길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제8층 건 내 제5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 벽돌구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2018.12.18 |
| 소유자 | 김지희 (2021.02.22. 매매, 거래가액 274,000,000원 · 2021.03.03. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 183,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
과거 설정됐던 서울원예농업협동조합·농협은행·황미순·배병애의 근저당권과 근로복지공단 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.13. 박재형 가압류 4,250,000원이며, 2025.07.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전시홍 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 274,000,000원 | 2020.12.28 | 2020.12.08 | 2023.01.26 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
실제 임차인은 전시홍 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 표시된 권리 승계 주체이므로 전시홍과 별개의 두 번째 274,000,000원 보증금으로 더해서는 안 됩니다. 하나의 임차보증금 권리가 승계된 구조로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 183,680,000원으로 감정가 287,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 가격이 낮아졌지만, 감정가 대비 낙폭과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 “감정가의 64%이니 싸다”라는 결론은 내릴 수 없습니다.
권리 측면에서는 확약 때문에 현재 회차의 매수인 실질취득액이 183,680,000원으로 정리됩니다. 3회 유찰 시 최저가는 146,944,000원, 4회 유찰 시 117,555,200원으로 내려가지만, 배당계산상 원칙적 임차보증금 미배당액은 각각 129,913,216원, 158,890,573원으로 증가합니다. 다만 이 사건에서는 같은 포기·말소 조건이 적용되므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 183,680,000원 | 93,691,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 146,944,000원 | 129,913,216원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 117,555,200원 | 158,890,573원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 전시홍 보증금(우선변제) | 274,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 가압류 · 박재형 | 4,250,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,371,520원을 제외한 180,308,480원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 93,691,520원입니다. 이 금액은 권리 원칙상 매수인 인수 가능액이지만 매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소로 실질 인수 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조·벽돌구조 평스라브지붕 제8층 건 내 제5층 제502호이며 사용승인일은 2018.12.18입니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성을 결정하는 핵심이므로 매각물건명세서에서 전시홍 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 93,691,520원을 인수액으로 더하지 말 것. 현재 회차의 룰상 부족분은 93,691,520원이지만, 제공된 매각조건을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
- 반대로 확약 자체를 모든 권리에 확대하지 말 것. 포기·말소 조건은 전시홍 및 그 권리를 승계한 주택도시보증공사의 해당 임차보증금 반환청구권에 관한 것입니다.
- 감정가 64%를 시세 할인율로 보지 말 것. 2회 유찰로 최저가가 내려왔다는 사실과 시장에서 실제로 싸다는 판단은 별개입니다.
- 배당 외 우선항목 확인. 제시된 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당기일 전후의 금액은 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 매각조건에 임차권등기 말소가 포함돼 있으므로 소유권 취득 이후 실제 말소 진행 여부를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “큰 인수위험은 보이지만, 이 사건은 확약이 방향을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 274,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수주의 물건입니다. 현재 최저가에서 배당받지 못하는 보증금도 93,691,520원으로 계산됩니다. 이런 구조라면 보통 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에서 잘 내려오지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 전시홍 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가 183,680,000원에 실질 인수 0원을 더한 183,680,000원이 실질취득액입니다. 다만 2회 유찰·감정가 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 아닙니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 두 문장을 동시에 지키는 데 있습니다.
