제주지방법원 2025타경7601. 제주시 조천읍 선흘리 선흘황토마을다세대주택 나동 1층 107호입니다. 소유자 고봉희는 2021.07.26 매매를 원인으로 2021.08.03 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 124,350,000원입니다. 이어 2021.09.14 애월신용협동조합이 채권최고액 72,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2021.12.06 판테온대부주식회사의 근저당 45,000,000원, 2025.02.20 임의경매개시결정, 2025.04.23 제주특별자치도 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다.
임차인 강진구의 전입일도 2021.12.13으로 말소기준일인 2021.09.14보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 최저매각가 39,445,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층107호 |
| 공부상 / 현황 용도 | 근린시설 · 공부상 소매점 / 현황 주택 |
| 대상 면적 | 51.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트 스라브지붕 · 사용승인일 2002.12.24 |
| 소유자 | 고봉희 · 2021.08.03 소유권이전 · 거래가액 124,350,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 애월신용협동조합 / 63,777,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리·임차인은 인수되지 않는다
말소기준은 2021.09.14 애월신용협동조합 근저당권입니다. 2021.12.06 판테온대부주식회사 근저당과 2025.04.23 제주특별자치도 압류는 모두 그 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.31에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있으므로, 실제 배당 시점의 채권자 지위는 등기 및 배당관계 서류를 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진구 | 나동 107호 | 2021.12.13 | 5,000,000원 | 7,000,000원 | 2025.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강진구의 전입신고는 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.05.07 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인에게 보증금이 승계되는 것으로 잡힌 금액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 23.9%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
선흘황토마을은 14세대, 사용승인일은 2002.12.24이고 대상 면적은 51.7㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2021.09, 1층, 165,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득액 39,445,000원은 이 비교값의 23.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 51.7㎡ | 1 | 165,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2021.09입니다. 따라서 39,445,000원이 과거 거래가의 23.9%라는 사실은 확인되지만, 이것만으로 현재 시장에서 반드시 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 소매점이면서 현황 주택이고, 감정 당시 내부확인도 이루어지지 않아 일반적인 주택 실거래와 그대로 등치하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,110,010원 |
| 2. 근저당 · 애월신용협동조합 | 72,000,000원 | 38,334,990원 |
| 3. 근저당 · 판테온대부주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 담보권 채권 합계 117,000,000원 중 38,334,990원이 배당되고, 미배당액은 78,665,010원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 78,665,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 90,285,507원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 19,328,050원 | 18,580,145원 | 98,419,855원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 담보권자의 미배당액이 늘어나는 구조일 뿐, 현재 확인된 권리관계상 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 3회·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 조천읍 선흘리 소재 함덕초등학교 선인분교장 남측 인근으로, 주위는 단독주택·전·소규모 점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 공실 상태로 구체적 이용상태를 특정하기 어려웠고, 건물 구조와 단지 내 다른 호수 용도상 주택 또는 숙박시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 공부와 현황. 공부상 용도는 소매점이나 현황은 주택입니다. 매각물건명세서에는 연립주택 이용 및 현관문 ‘7호’ 표기가 확인됩니다.
- 토지. 대체로 평지인 사다리형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측 약 35m 아스콘포장도로와 남서측 약 6m 콘크리트포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 270,500원/㎡이며 토지면적은 3,655.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 감정요항의 공실 기재와 임차인 조사 결과가 함께 존재하므로, 현재 강진구의 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인하세요.
- 내부 이용상태 확인. 내부확인이 곤란한 상태에서 감정평가가 이루어졌으므로 실제 주거·숙박·기타 이용상태와 관리상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 소매점 문제. 현황이 주택이라도 공부상 용도는 소매점입니다. 현황 이용과 공부상 용도의 차이가 매매·금융·환금성에 미칠 영향을 따져야 합니다.
- 실거래 해석 주의. 비교 실거래는 2021.09의 165,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 그 가격의 23.9%라고 해서 현재 시세 대비 동일한 할인율이라고 단정하지 마세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.31 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 실제 채권자·배당관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 배당 미반영 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 현장과 환금성 확인 후”
이 사건의 권리구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 강진구의 전입은 말소기준보다 늦고, 후순위 근저당·압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 39,445,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 39,445,000원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 115,000,000원에서 3회 유찰되어 39,445,000원까지 내려왔고, 2021.09 실거래 165,000,000원과 비교하면 23.9% 수준입니다. 그럼에도 확인되는 거래가 단 1건이고, 공부상 소매점·현황 주택이라는 용도 차이와 내부 미확인, 14세대 규모가 함께 존재합니다. 이 물건은 “인수 위험 때문에 어려운 물건”이 아니라 “현재 용도와 실제 환금가를 확인해야 하는 물건”입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단하는 접근이 맞습니다.
