제주지방법원 2025타경7601. 제주시 조천읍 선흘리 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층 107호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 공부상 용도는 소매점이지만 현황은 주택이며, 감정평가에서는 공실 상태로 보아 건물 구조와 단지 내 다른 호수의 용도를 토대로 주택 또는 숙박시설 이용 가능성을 기재했습니다. 매각물건명세서에는 연립주택으로 이용 중이고 현관문에 ‘7호’로 표시되어 있다는 내용도 있어, 입찰 전 실제 이용상태와 인허가 관계를 현장에서 다시 확인해야 하는 물건입니다.
등기 이력은 길지만 현재 경매에서 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다. 2003년 국민은행 근저당과 가등기·가처분·압류·가압류 등은 2007년 임의경매 매각 과정에서 말소됐고, 현 소유자 고봉희가 2021.08.03 거래가액 124,350,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 2021.09.14 애월신용협동조합 근저당이 현재 권리분석의 기준이며, 2021.12.06 판테온대부주식회사 근저당과 2025년 경매개시결정·압류는 그 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 1925-2 선흘황토마을다세대주택 제나동 1층 107호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 주택 · 전용 51.7㎡ |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 1층 107호 · 사용승인 2002.12.24 · 14세대 |
| 소유자 | 고봉희 (2021.08.03 소유권이전 · 거래가액 124,350,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 애월신용협동조합 / 63,777,555원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리 이후는 소멸
등기 이력의 2003년 국민은행 근저당 2건과 엄기순 근저당, 가등기·가처분·압류·가압류는 2007.06.13 임의경매로 인한 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서는 현 소유자가 취득한 뒤 설정된 2021.09.14 애월신용협동조합 근저당을 기준으로 보는 것이 핵심입니다. 해당 근저당은 2025.10.31 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 강진구 나동 107호 | 2021.12.13 확정일자 미상 배당요구 2025.05.07 | 보증금 5,000,000원 차임 7,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦어 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 감정평가에서는 공실 상태로 판단한 반면 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 임차인이 확인되어 있습니다. 대항력과 별개로 실제 점유자, 열쇠 인도, 명도 대상과 내부 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 큰 할인율보다 거래 표본의 한계가 먼저
확인된 동일 면적 실거래는 2021.09의 165,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 39,445,000원은 이 거래금액의 23.9%이고, 감정가 115,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2021.09이므로, 이를 현재 시세로 단정해 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 51.7㎡ | 1층 | 165,000,000원 |
| 확인 표본 | 51.7㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,110,010원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 38,334,990원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 엄기순 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 동성건설주식회사 | 272,477,700원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 삼영정보통신주식회사 | 656,921,232원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 김춘화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 제주시수산업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 제주시수산업협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 용담새마을금고 | 1,176,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 애월신용협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 판테온대부주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 6,279,398,932원 중 채권자 예상배당은 38,334,990원이며, 미배당은 6,241,063,942원입니다. 이 표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준으로, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕초등학교 선인분교장 남측 인근이며, 단독주택·전·소규모 점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 35m 아스콘포장도로와 남서측 약 6m 콘크리트포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역의 평지·사다리형 토지이며, 토지면적은 3,655.0㎡, 공시지가는 270,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없으나 내부 확인이 곤란해 유사 건물과 외부 관찰을 토대로 평가됐으므로 실제 이용상황과 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 14세대 소규모 단지이고 확인 거래가 2021.09의 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 아파트형 대단지보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 불일치 확인. 공부상 소매점, 현황 주택이라는 차이가 건축물대장·인허가·세금·대출에 미치는 영향을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다. 누수, 난방·급배수, 벽체와 바닥, 불법 구조변경 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가의 공실 판단과 임차인 조사 내용이 다릅니다. 현재 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가등기 이력 확인. 2003년 소유권이전청구권 가등기는 2007년 매각 과정에서 말소된 이력이 있으므로 최신 등기 원본에서 말소 상태를 대조하세요.
- 시세 재조사. 확인 거래는 2021.09의 1건뿐입니다. 인근 근린시설·다세대·현황 주택의 매물과 최근 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 사용 가능성
권리분석만 보면 대항력 없는 실제 임차인 1명과 후순위 권리들이 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 39,445,000원으로 감정가 115,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 확인 실거래는 2021.09의 165,000,000원 1건뿐이어서 현재 가격 메리트를 확정할 자료가 부족합니다.
더 큰 쟁점은 공부상 소매점·현황 주택의 불일치입니다. 감정 당시 내부를 확인하지 못했고, 공실 판단과 임차인 조사도 서로 다릅니다. 따라서 이 물건은 “낮은 가격에 깨끗한 권리를 사는 물건”이라기보다, 용도·점유·내부 상태를 직접 검증한 사람만 가격을 판단할 수 있는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 이용과 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.