🏷️ 최저가 2,622,215,000원 👥 실제 임차인 7명 ⚠️ 대항력 있음 4명 💰 확인 인수 50,000,000원

제주지방법원 2025타경7803. 제주시 건입동 소재 토지와 근린생활시설·창고가 함께 걸린 사건입니다. 감정평가상 기호 2는 근린생활시설, 기호 4는 창고로 이용 중이며, 각각 일반철골구조 건물입니다. 토지는 자연녹지지역·자연경관지구 등에 속하고, 감정평가에서 확인된 토지 정보는 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·광대로한면 조건입니다.

등기 권리만 보면 말소기준은 2023.10.26. 제주은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국·김완숙·정대영의 근저당, 박병욱·서울보증보험·국민은행의 가압류, 국·국민건강보험공단·제주특별자치도의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 별개입니다. 말소기준보다 앞선 점유·전입 관계를 가진 임차인들이 다수 존재해, 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 승부는 임차인

2023.06.29. 손옥수의 소유권일부 가처분은 2023.08.11. 이미 말소됐고, 2022년에 설정됐던 국민은행 근저당 3건 역시 2023.10.26. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 제주은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 따라서 그 뒤의 담보권·가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력 있음 4명

보증금이 확인된 대항력 임차인은 (주)삼화주택으로, 배당계산상 50,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 반면 강수연·이명준·주식회사 동부건재는 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다. 이들의 미배당 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

(주)삼다바이오규조토는 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원이 확인되지만 기준일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인 역시 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 인수액 확정

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 최저가가 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론낼 근거는 없습니다. 현재 회차는 2회 유찰된 2,622,215,000원이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,835,550,500원, 4회 유찰 시 1,284,885,350원입니다. 하지만 각 회차에서도 대항력 임차인 보증금 승계 문제가 먼저 해결돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,622,215,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액 8,144,114,880원 중 배당되는 금액은 2,593,592,850원이고, 미배당은 5,550,522,030원입니다. (주)삼화주택 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 일괄매각·제시외 물건 체크

• 일괄매각. 제시외 건물 중 목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10은 포함하여 평가됐습니다.
• 목록 1 제외물. 철파이프조 차광막지붕 단층 창고 28.3㎡와 각파이프조 철제랙 84㎡는 매각에서 제외됩니다.
• 목록 3 제외물. 철제 랙 83.2㎡, 판넬지붕 창고 45.6㎡·17.5㎡, 슬레이트지붕 비가림 11.6㎡, 철제 랙 9.9㎡·10.2㎡·20.1㎡, 차광막지붕 창고 55.2㎡, 철제 랙 58.5㎡는 매각에서 제외됩니다.
• 담장·조경수. 목록 1·3 토지의 담장 및 조경수는 포함 평가됐습니다.
• 적치물. 목록 1·3 토지에 다량의 건축자재와 철구조물이 있고, 철제구조물 위에도 다량의 건축자재가 적재돼 있습니다.
• 컨테이너. 목록 3 토지에는 매각에서 제외되는 컨테이너 4기가 있습니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국립제주박물관 남측 인근으로, 주위는 전 위주의 경작지와 소매점·도매점 용도의 건부지가 일부 혼재합니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 근린생활시설은 일반철골구조 징크패널지붕 2층, 창고는 일반철골구조 평슬래브지붕 3층입니다.
• 설비. 근린생활시설에는 위생설비·기본급배수설비, 창고에는 위생설비·기본급배수설비·화물용엘리베이터가 설치돼 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역·자연경관지구에 속하며 대로1류와 접하거나 저촉됩니다. 확인 토지 정보의 공시지가는 544,500원/㎡입니다.
• 규제. 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 적용되며, 기호 3은 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 보증금 확인. 강수연·이명준·주식회사 동부건재의 보증금을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
• (주)삼다바이오규조토 기준일 확인. 보증금 10,000,000원은 확인되지만 기준일이 미상이라 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다.
• (주)삼화주택 인수 반영. 보증금 50,000,000원은 대항력 있고 우선변제권이 없어 배당계산상 매수인 인수입니다.
• 매각 제외 시설 경계 확인. 토지 위 제시외 창고·랙·비가림·컨테이너 가운데 포함되는 것과 제외되는 것을 현장에서 구분해야 합니다.
• 적치 건축자재 확인. 토지 및 철제구조물 위에 다량의 건축자재가 적재돼 있어 인도·정리 범위를 확인해야 합니다.
• 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 미배당 규모가 변할 수 있습니다.
• 가격은 할인율이 아니라 총부담으로 판단. 현재 최저가 2,622,215,000원은 감정가의 49% 회차이지만 실거래 비교 자료가 없고 추가 임차보증금도 미상입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차보증금과 제시외 물건의 포함 범위를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가보다 중요한 것은 인수액 확정”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 5,351,458,220원에서 두 차례 유찰돼 2,622,215,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 가격 할인만 보면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인 7명 중 4명이 대항력 있고, 그 가운데 3명의 보증금이 미상이기 때문입니다. 현재 확인되는 인수액은 (주)삼화주택의 50,000,000원이지만, 이것이 최종 인수액이라는 보장은 없습니다.

등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 반면 임차관계와 매각 제외 제시외 시설, 다량의 적치 건축자재, 세금 선순위 가능성이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 낮다”가 아니라 “인수액을 확정하기 전에는 총 취득원가를 알 수 없다”입니다. 대항력 임차인들의 보증금과 제시외 물건의 경계를 확인한 뒤에야 입찰가 판단이 가능합니다.