서울남부지방법원 2025타경11274. 서울 금천구 독산동 신영팰리스 3층 305호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층이며 사용승인일은 2020.03.10입니다. 소유자 안새길은 2021.12.31. 거래가액 257,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 이은서의 보증금 257,000,000원입니다. 임차인은 2021.12.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.22.입니다. 말소기준권리로 제시된 국민건강보험공단 압류일 2023.10.05.보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 189,600,000원에서 집행비용을 먼저 차감하면 임차인에게 예상되는 배당은 186,145,600원이고, 원칙상 미배당 보증금은 70,854,400원입니다.
다만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 실제로 이행되면 낙찰자의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 낙찰가인 189,600,000원*이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 · 사용승인일 2020.03.10 |
| 소유자 | 안새길 (2021.12.31. 거래가액 257,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 37,920,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 출발점
말소기준권리는 2023.10.05. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 신한카드 가압류, 관악구·국·금천구 압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.07.13. 현대캐피탈이 신청한 종전 강제경매개시결정은 2023.11.03. 이미 말소됐습니다.
문제는 임차인이 말소기준권리보다 앞서 2021.12.10. 전입·점유했다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.12.27. 접수됐지만, 등기 전부터 갖추고 있던 대항력은 임차권등기로 이어집니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이은서 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 전입·점유 2021.12.10 확정일자 2021.11.22 배당요구 2023.12.27 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
③ 회차별 취득구조 — 유찰돼도 확약 전에는 총부담이 거의 고정
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 이행 시 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 189,600,000원 | 70,854,400원 | 260,454,400원 | 189,600,000원* |
| 2회 유찰 시 64% | 151,680,000원 | 108,243,520원 | 259,923,520원 | 151,680,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 121,344,000원 | 138,154,816원 | 259,498,816원 | 121,344,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가해 총부담은 약 259,498,816원~260,454,400원으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건에서 최저가만 보고 “유찰돼서 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 가격 인하가 실질적인 할인으로 이어지는 전제는 포기·말소 조건의 유효한 이행입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득액은 임차인 이은서와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행된 경우입니다. 조건 미이행 시 현재 회차의 원칙상 인수액은 70,854,400원입니다.
④ 가격 판단 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 237,000,000원, 현재 최저매각가는 189,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 이 사건은 동일·유사 물건의 최근 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
소유자의 2021.12.31. 등기상 거래가액은 257,000,000원이고 현재 감정가는 237,000,000원입니다. 다만 취득 당시 거래가액은 최근 시세를 대신하지 않으므로, 응찰가 상한은 인근 다세대의 최근 거래, 전용면적, 층·향, 내부상태와 개별적으로 비교해 정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 이은서 보증금 | 257,000,000원 | 186,145,600원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 8,512,739원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재된 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이은서 1명입니다. 국세·지방세 등 법정 우선순위와 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 305호입니다. 사용승인일은 2020.03.10입니다.
- 주위환경. 서울독산초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·주차환경개선지구 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.06.17.~2026.08.30.입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 건물 안에서도 면적·채광·주차·내부상태에 따라 거래가격 편차가 클 수 있으므로 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 문서 확인. 임차인 이은서와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각허가와 소유권이전 과정에서 어떻게 이행되는지 원문을 확인하세요.
- 적용 대상 한정. 해당 확약은 이은서와 주택도시보증공사에 한정됩니다. 별도 점유자나 임차인이 확인되면 대항력과 인수 여부를 새로 분석해야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 37,920,000원이 필요합니다.
- 시세 대조. 감정가의 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 신축·준신축 다세대의 최근 거래와 개별 비교하세요.
- 조세·공과금. 국민건강보험공단 및 세무기관·지방자치단체 압류의 법정기일과 당해세 여부를 배당요구종기 이후 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 인도 시점과 열쇠 인계, 잔존 물품 및 명도협의 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납과 승강기·주차 등 공용시설 관리상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약 관련 문서를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 가격보다 확약 이행이 먼저”
이 물건은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 보증금 257,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서 70,854,400원을 인수할 수 있는 사건입니다. 최저가 189,600,000원만 보면 감정가의 80%지만, 원칙상 인수액을 합치면 총부담은 260,454,400원으로 올라갑니다.
반대로 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 유효하게 이행되면 주된 인수위험은 실질 0원*으로 해소되고, 실질취득액은 낙찰가로 정리됩니다. 따라서 결론은 권리상 무조건 위험한 물건도, 최저가만으로 싸다고 볼 물건도 아닙니다. 확약의 문구·적용대상· 이행절차를 확인한 뒤, 최근 다세대 실거래와 비교해 응찰가를 결정해야 하는 조건 확인형 물건입니다.
