제주지방법원 2025타경7899. 제주 서귀포시 표선면 성읍민속마을 안에 있는 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지 면적은 1,540㎡, 감정가는 757,804,700원입니다. 지금까지 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 259,927,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당히 할인된 물건처럼 보입니다.

하지만 이 물건은 일반 아파트처럼 선순위 근저당과 임차인만 확인한 뒤 입찰할 수 있는 유형이 아닙니다. 매각 대상에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 제시외 건물이 혼재하며, 특히 목조 초가지붕 단층주택 73.1㎡는 경매 대상 토지와 인접한 성읍리 569 양쪽에 걸쳐 있습니다. 매각물건명세서는 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시합니다.

더구나 대상지는 문화유산보호구역·역사문화환경보존지역입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 매수인이 취득할 건물과 토지의 실제 사용 범위, 매각 제외 건물의 법률관계, 문화유산 관련 행위 제한을 입찰 전에 어디까지 확인할 수 있느냐에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 건물 문제가 남는다

현재 권리분석의 기준은 2019.10.25 설정된 제주축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 348,000,000원이며, 토지 성읍리 568-1이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 홍영림·원춘부의 근저당권과 김해시·국의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2011년 이전 경매와 오래된 가압류·가처분, 과거 근저당권들은 이미 말소된 이력입니다. 2023.04.05에는 이형국에게 소유권이 이전되었고, 2023.07.17에는 기준 근저당권의 채무자가 이형국으로 변경되었습니다.

② 점유·임차인 — 선순위 대항력은 없지만 임대관계 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에는 이기숙의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2025.01.31로, 말소기준 근저당권 설정일인 2019.10.25보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 하면 말소기준권리에 앞서는 대항력은 인정하기 어렵습니다.

조사된 전입자 1명. 보증금·확정일자·배당요구·실제 임대차관계 및 점유 범위는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.

전입일이 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태입니다. 점유 또는 대항력 관련 추가 사실이 있을 가능성을 배제하지 말고, 현장조사와 관련 서류로 확인해야 합니다. 우선변제권 여부도 확정일자가 확인되지 않아 단정할 수 없습니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건은 감정가 757,804,700원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 259,927,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다. 그러나 실제 매매 시세와 감정가의 차이를 검증할 수 있는 최근 거래 비교가 확보되지 않았으므로, 최저가가 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

회차별 가격은 경매 시나리오 기준입니다. 실제 입찰 결과와 매각조건 변경 가능성을 반영한 확정 가격이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 등을 기초로 한 추정치이며 매수인의 인수 채무가 아닙니다.

유찰이 진행될수록 입찰가격은 내려가지만 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 늘어납니다. 현재 가격에서 추정 미배당액은 202,383,518원이며, 4회 유찰 시 279,269,925원, 5회 유찰 시 333,090,410원으로 증가하는 시나리오입니다.

이 미배당액은 담보권자가 배당받지 못하는 금액을 설명하는 지표이지, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 반면 법정지상권 관련 토지이용 제한, 제시외 건물 처리, 문화유산 규제에 따른 비용은 이러한 미배당 수치와 별개의 위험입니다.

④ 예상배당표 (매각가 259,927,000원 가정)

집행비용 4,438,978원을 먼저 배분하고, 잔여 255,488,022원을 제주축산업협동조합 근저당에 배당하는 추정입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 259,927,000원 중 집행비용 4,438,978원을 제외한 255,488,022원이 제주축산업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자에게 돌아가는 추정 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

다만 경매신청채권자와 기준 근저당권자가 동일한 제주축산업협동조합이므로, 신청 청구액 8,871,540원과 근저당권 피담보채권의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채무에 대한 청구라면 독립 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 여기의 별도 신청채권 항목과 총 미배당액은 실제 채권계산서에 따라 조정될 수 있습니다.

⑤ 제시외 건물·법정지상권 — 이번 경매의 가장 큰 변수

이 사건은 토지와 주택을 일괄매각하지만, 현장에 존재하는 모든 시설이 매수인의 소유가 되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에 따르면 포함 건물과 제외 건물의 구분이 다음과 같습니다.

특히 73.1㎡ 규모의 매각 제외 초가주택이 본건 토지와 인접지 양쪽에 걸쳐 있다는 점은 단순한 시설물 하자로 보기 어렵습니다. 건물 소유자가 토지에 대한 법정지상권을 주장할 수 있는지, 건물이 차지하는 부분이 어디인지에 따라 토지 활용 범위가 달라질 수 있습니다.

매각물건명세서에서도 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 기재하고 있습니다. 이는 법정지상권이 반드시 성립한다는 뜻도, 성립하지 않는다는 뜻도 아닙니다. 현재 확인 가능한 사실만으로 매수인이 해당 건물의 철거나 토지의 배타적 사용을 자유롭게 할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

또한 공부상 단독주택인 29.75㎡ 건물은 현황상 창고로 사용되며 지붕이 소실된 상태입니다. 실제 활용성과 유지·보수 가능성을 평가할 때 공부상 주택이라는 표시만을 기준으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리의 성읍민속마을 안에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
• 토지. 1,540㎡ 규모의 대지로, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 146,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구에 해당합니다. 일반적인 건축·토지 활용 가능성뿐 아니라 별도 보호구역 규제를 함께 검토해야 합니다.
• 문화유산 규제. 성읍민속마을 문화유산보호구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 건축·증축·보수·철거·외관 변경 등 구체적 행위의 허용 여부를 관할기관에 사전 확인해야 합니다.
• 기타 규제. 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 목록 2의 돌담조 초가지붕 단층주택 29.75㎡는 현재 창고이고 지붕이 소실된 상태입니다. 공부상 용도만으로 즉시 주거 사용이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 환금성. 단독주택·토지 복합물건에 문화유산 규제와 매각 제외 건물 문제가 겹쳐 있습니다. 활용 목적과 법률관계에 따라 매수 수요가 제한될 수 있어 일반적인 주거용 부동산보다 매각·재매각 검토가 까다로운 유형입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물에 법정지상권이 성립할 가능성이 있는지, 건물의 소유권과 토지 사용관계가 어떠한지 법률 검토가 필요합니다.
• 제시외 건물 구분. ㄱ·ㄴ·ㄷ의 매각 포함 여부와 ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ의 매각 제외 범위를 감정평가서 및 현장 배치와 대조하세요.
• 토지 경계. 73.1㎡ 초가주택이 본건 토지와 인접지 성읍리 569에 걸쳐 있으므로 지적도·현황측량·건물 배치를 확인하세요.
• 임차인·점유. 이기숙의 전입일은 기준 근저당권보다 늦지만, 실제 임대차관계, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 명도 가능성은 별도로 확인하세요.
• 문화유산보호구역. 건물 수선·복구·철거·신축·용도변경이 가능한지 관할 행정기관에 확인하세요.
• 건물 상태. 지붕이 소실된 29.75㎡ 건물의 실제 상태와 보수 가능 여부를 확인하세요. 공부상 주택 표시만으로 정상적인 주거 기능을 가정해서는 안 됩니다.
• 가격 적정성. 감정가 대비 34.3%라는 숫자 대신 토지·건물의 실제 매매사례, 법률상 이용 가능 범위, 건물 상태와 추가 비용을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
• 채권액. 신청채권 8,871,540원과 제주축산업협동조합 근저당 채권최고액 348,000,000원의 관계를 채권계산서로 확인하여 중복 계산을 방지하세요.
• 사건·감정평가서 대조. 등기상 경매개시결정에는 2025타경2099가 기재되어 있고, 감정평가서 표시에도 2025타경2099와 2025타경7899가 함께 나타납니다. 실제 매각사건의 목록·일괄매각 범위와 관련 감정평가서의 대응 관계를 법원 원본으로 확인하세요.
• 매각기일·매각조건. 2026.11.10 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서의 정정 여부, 특별매각조건 등을 입찰 전에 다시 확인하세요.
• 기타 비용. 미납 공과금·관리 관련 비용, 취득 관련 비용, 명도비용 및 건물 유지·보수비 등 매각대금 외 지출 가능성을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “34% 가격보다 먼저 확인할 것은 토지 사용권”

이 물건은 감정가 757,804,700원에서 세 차례 유찰되어 259,927,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 관계는 비교적 명확하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없습니다.

그러나 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 매각 제외 건물은 인접 토지에 걸쳐 있습니다. 성읍민속마을 문화유산보호구역이라는 제약도 토지와 건물의 활용 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 더구나 최근 실거래 시세를 통한 가격 검증이 이루어지지 않았으므로 감정가 대비 큰 할인율만을 근거로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.

등기상 명시 인수액은 0원, 그러나 토지 사용과 법정지상권 위험은 미해소. 후순위 담보권이 말소된다는 장점보다 매각 제외 건물의 권리관계, 실제 점유, 문화유산 규제의 구체적 영향을 먼저 확인해야 합니다. 종합적으로 D등급(35점)으로 평가하며, 입찰 판단은 법정지상권과 실질적인 토지 활용 범위를 확인한 뒤에 이루어지는 것이 적절합니다.