제주지방법원 2025타경7959. 제주시 애월읍 고내리 소재 근린시설입니다. 건물은 현재 숙박시설로 이용 중이며, 소유자는 박춘복입니다. 2020.05.14 설정된 세종동부농업협동조합의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 근저당과 가압류·압류 등이 복잡하게 얽혀 있습니다.
해당 근저당은 이후 명칭변경과 확정채권양도를 거쳐 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 경매 역시 이 회사가 신청한 임의경매입니다. 후순위 담보권 상당수는 매각으로 소멸하지만, 문제는 말소기준보다 약 15년 앞선 2005년 가등기입니다. 따라서 단순히 최저가가 감정가의 70% 수준이라는 이유만으로 저렴하거나 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 300-1, 300-2, 300-3 도로명주소: 제주시 애월읍 고내로13길 59 |
| 물건종류 | 근린시설 · 건물은 숙박시설로 이용 중 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 4-1 내지 4-4 포함 · 전기차충전시설 제외 |
| 소유자 | 박춘복 (단독소유) |
| 감정가 | 5,376,200,720원 |
| 최저매각가 | 3,763,341,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 70%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,399,823,700원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.14 을구 25번 근저당권 세종동부농업협동조합 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 선순위 위험권리 | 2005.02.11 갑구 2번 가등기 · 신동호 |
| 임차인 | 조사상 임차인 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 가등기
다만 담보가등기인지 순위보전 목적의 가등기인지, 본등기가 이미 이루어진 것인지에 따라 법적 효과는 달라질 수 있습니다. 가등기의 현재 효력과 말소 가능성을 확인하기 전에는 매수인의 소유권 취득이 안전하다고 단정할 수 없습니다.
특히 갑구 2번에는 2005년 매매예약과 소유권이전에 관한 내용이 함께 기록되어 있고, 이후 소유권 이전과 신탁 및 신탁말소 과정도 이어집니다. 현재 소유자가 박춘복으로 표시된다는 사실만으로 오래된 가등기의 효력이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 등기부의 연결관계와 당시 본등기 처리 경위를 법률적으로 대조해야 합니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 채권최고액·청구액 | 매각 영향 |
|---|---|---|---|
| 갑구 2번 · 가등기 | 신동호 | 금액 특정 불가 | 선순위 · 인수 위험 |
| 을구 25번 · 근저당 | 세종동부농업협동조합 농업협동조합자산관리회사 승계 |
2,880,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 26번 · 근저당 | 전기동 | 300,000,000원 | 소멸 |
| 을구 27번 · 근저당 | 전기동 | 225,000,000원 | 소멸 |
| 을구 28번 · 근저당 | 김규나 | 130,000,000원 | 소멸 |
| 을구 29번 · 근저당 | 남옥자 | 120,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 29번 · 가압류 | 주식회사형원 | 31,327,000원 | 소멸 |
| 을구 30번 · 근저당 | 김옥덕 | 40,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 36번 · 가압류 | 김순희 | 668,087,580원 | 소멸 |
국세·지방세 압류도 존재합니다. 갑구 33번의 국가 압류와 37번의 제주특별자치도 압류는 후순위로서 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 실제 조세배당의 우선순위는 별개의 문제이므로, 당해세 등 구체적 세금채권에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 가격·유찰 분석 — 감정가의 70%가 곧 시세는 아니다
이 물건의 감정가는 5,376,200,720원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가격은 3,763,341,000원입니다. 회차별 최저가격은 계속 낮아지지만, 이것이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 되지는 않습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70% | 3,763,341,000원 | 671,106,990원 |
| 3회 유찰 시 | 56% | 3,010,672,800원 | 1,416,248,508원 |
| 4회 유찰 시 | 44.8% | 2,408,538,240원 | 2,012,361,722원 |
현재 최저매각가가 감정가 대비 약 70%인 것은 확인되지만, 숙박시설로 이용 중인 근린시설의 현재 시장가격과 직접 비교할 수 있는 거래가격은 확인되지 않습니다. 일반 주거용 부동산과 달리 운영수익, 건물 상태, 시설의 적법성, 매수 수요 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,763,341,000원 가정)
현재 최저매각가격에 낙찰된다는 가정으로 배당을 계산하면, 총 채권액은 4,394,414,580원, 채권자 예상배당액은 3,723,307,590원, 미배당은 671,106,990원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 40,033,410원 |
| 1. 을구 25번 근저당 세종동부농업협동조합 (농업협동조합자산관리회사 승계) |
2,880,000,000원 | 2,880,000,000원 |
| 2. 을구 26번 근저당 · 전기동 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 27번 근저당 · 전기동 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 4. 을구 28번 근저당 · 김규나 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 을구 29번 근저당 · 남옥자 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 갑구 29번 가압류 · 주식회사형원 | 31,327,000원 | 31,327,000원 |
| 7. 을구 30번 근저당 · 김옥덕 | 40,000,000원 | 36,980,590원 |
| 8. 갑구 36번 가압류 · 김순희 | 668,087,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 671,106,990원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 조세채권, 배당요구 및 배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자의 청구금액 2,399,823,700원과 근저당 채권최고액 2,880,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 선순위 가등기의 실제 법적 성격 역시 이 배당계산만으로 확정되지 않습니다.
④ 매각물건·입지·환금성 메모 (감정·매각조건 기준)
- 실제 이용 상태. 근린시설로 분류되어 있으나 건물은 숙박시설로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용에 필요한 인허가·영업 관련 요건을 구분해 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 4-1 내지 4-4가 매각에 포함됩니다. 지상 조경수와 바닥포장, 담장, 데크, 야외수영장 및 건물 부대설비는 각각 토지 또는 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 매각 제외 시설. 목록3 지상의 전기차충전시설은 제3자 대영채비주식회사 소유라는 주장이 제기되어 매각에서 제외됩니다. 해당 설비의 부지 사용관계와 인도·관리 문제를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 고내리 300-1 관련 토지정보에는 면적 430㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가) 접도가 표시됩니다. 등기상 관련 필지는 300-1, 300-2, 300-3으로 함께 기재되어 있으므로 필지별 면적과 매각범위를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역이며 하수처리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 표시된 개별공시지가는 301,800원/㎡입니다.
- 감정평가 관련 이의. 채무자 겸 소유자가 최저매각가격 결정의 하자를 이유로 감정평가보완명령을 신청했으며, 감정인은 2025.07.31 재감정이 불필요하다는 취지의 회신을 제출했습니다.
- 수목 평가 쟁점. 토지에 포함하여 평가한 수목 부분에 관해 추가 사실조회가 있었고 2025.09.05 회신서가 제출됐습니다. 해당 회신서와 평가범위를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아니라 숙박시설로 이용 중인 고액 근린시설입니다. 운영방식과 시설 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 최우선 확인. 2005.02.11 갑구 2번 신동호 가등기의 성격, 본등기 이력, 실효·말소 여부, 현재 권리행사 가능성을 확인해야 합니다. 담보가등기와 소유권이전청구권 보전 가등기는 법적 결과가 다를 수 있습니다.
- 등기 연속성 확인. 2005년 가등기 이후 소유권 이전, 2019년 신탁, 2020년 신탁재산 귀속까지의 등기 원인과 순서를 대조해야 합니다.
- 담보권 이전 확인. 세종동부농업협동조합에서 명칭변경을 거쳐 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역과 실제 피담보채권을 확인해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 국가 및 지방자치단체의 압류 이력과 실제 조세채권을 확인하고, 예상배당과 실제 배당순위가 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
- 숙박시설 운영·점유 확인. 임차인 조사상 등재가 없더라도 실제 운영자, 객실 사용관계, 영업시설 및 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 대영채비주식회사 소유로 주장된 전기차충전시설의 소유·사용관계 및 매각 제외 범위를 점검해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 건물 4-1 내지 4-4, 수영장, 데크, 조경수 및 부대설비가 실제 현황과 감정평가 내역에 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지·인허가 확인. 자연녹지지역에서의 건축물 이용, 숙박시설 운영 관련 허가, 관련 필지의 면적과 권리범위 등을 확인해야 합니다.
- 입찰가격 재산정. 권리 문제가 해소된 뒤에야 현재 최저가 3,763,341,000원이 적정한지 독립적인 시가·수익성 분석을 진행할 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사실조회 회신서를 법률전문가와 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 봐야 할 2005년 가등기”
제주 애월 근린시설은 감정가 5,376,200,720원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 3,763,341,000원까지 낮아졌습니다. 임차인은 조사상 없고 배당계산의 금전 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당권과 압류·가압류는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 후순위 권리 소멸형 경매로 보기는 어렵습니다. 2020년 말소기준권리보다 앞선 2005년 신동호 가등기가 남아 있으며, 그 법적 성격과 효력을 확정하지 못하면 매수인의 소유권 취득 안정성에 중대한 불확실성이 존재합니다.
여기에 숙박시설 이용 현황, 일부 시설의 매각 제외, 감정평가 관련 이의 및 사실조회 이력, 비교 가능한 최근 거래가격의 불확실성까지 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 할인율을 말할 뿐, 실제 시세 대비 저렴하다는 증거가 아닙니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 선순위 가등기의 존속 여부와 효력을 먼저 확인하고, 매각범위 및 숙박시설의 적법성을 점검한 다음 실제 시장가치에 근거한 입찰가격을 산정해야 합니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 매수인이 온전한 소유권을 취득할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.