제주지방법원 2025타경7959. 제주시 애월읍 고내리 300-1·300-2·300-3과 건물을 일괄매각하는 근린시설입니다. 매각물건명세서상 건물은 숙박시설로 이용 중이며, 제시외 건물 4-1 내지 4-4, 조경수, 바닥포장, 담장, 데크, 야외수영장과 건물 부대설비가 매각 또는 감정평가에 포함됩니다. 반면 목록 3 지상의 전기차충전시설은 대영채비주식회사 소유라는 확인자료가 제출되어 매각에서 제외됩니다.
표면상으로는 감정가 5,376,200,720원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 3,763,341,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소된 과거 권리와 현재 유효 권리를 분리하는 일입니다. 등기에는 2005년부터 근저당·가등기·가처분·압류·신탁·경매 취하가 반복되어 있고, 현재 배당 계산에는 이미 말소된 것으로 기록된 권리도 포함되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7959 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 300-1, 300-2, 300-3 · 고내로13길 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 박춘복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,376,200,720원 / 3,763,341,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,399,823,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 430.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 주거기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 301,800원/㎡ |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 4-1 내지 4-4, 조경수, 바닥포장, 담장, 데크, 야외수영장, 건물 부대설비 포함 |
| 매각 제외 | 목록 3 지상 전기차충전시설 · 대영채비주식회사 소유 주장 및 소유권사실확인서 제출 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리해야 한다
2005.01.27 설정된 제주은행 근저당 1,560,000,000원은 2006.02.17 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 다시 설정된 제주은행 근저당 1,560,000,000원도 2007.07.20 말소됐고, 2007년 농업협동조합중앙회 근저당과 2012년 국민은행 근저당 역시 각각 2012년과 2017년에 말소됐습니다. 2017년부터 설정된 제주양돈축산업협동조합·피에스티대부·김계수·김순희·강익중·한경이의 근저당도 2019.08.20 말소 또는 일부포기 기록이 있습니다.
그 뒤 2020.05.14 박춘복 명의로 신탁재산이 귀속되면서 세종동부농업협동조합 명의의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당은 명칭 변경을 거쳐 2024.09.26 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 현재 경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다. 따라서 현존 등기를 기준으로 보면 2020.05.14 근저당이 실질적인 말소기준 후보이나, 매각물건명세서와 최신 등기 원본에서 최종 확정해야 합니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음
다만 임차인 인수가 없다는 점과 등기권리 분석이 확정됐다는 점은 서로 다릅니다. 현재 권리들이 2020.05.14 근저당 이후 권리로 정리되는 것이 확인돼야 등기상 인수위험도 0원으로 확정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 3,763,341,000원으로 감정가 5,376,200,720원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다” 또는 “감정가보다 30% 낮으니 메리트가 있다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70% | 3,763,341,000원 | 11,149,687,198원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56% | 3,010,672,800원 | 11,894,828,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44.8% | 2,408,538,240원 | 12,490,941,930원 | 0원 |
회차가 내려가도 임차인 인수액은 0원으로 유지되고, 매각대금 감소분은 후순위 채권자의 미배당 증가로 나타납니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 최저가와 같은 3,763,341,000원이지만, 시세 자료 없이 이 금액의 경제성을 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,763,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,033,410원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사제주은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 한라가설재주식회사 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 30,253,208원 | 30,253,208원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사제주은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 2,040,000,000원 | 564,054,382원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 이안식 | 75,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당 · 김형국 | 75,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 울담종합건설 주식회사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당 · 서울특별시동작구청 | 72,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,476,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 14번 근저당 · 제주양돈축산업협동조합 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 15번 근저당 · 피에스티대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 15번 근저당 · 김계수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 16번 근저당 · 김순희 | 500,000,000원 | 0원 |
| 15. 을구 17번 근저당 · 강익중 | 400,000,000원 | 0원 |
| 16. 을구 18번 근저당 · 한경이 | 650,000,000원 | 0원 |
| 17. 을구 25번 근저당 · 세종동부농업협동조합 | 2,880,000,000원 | 0원 |
| 18. 을구 26번 근저당 · 전기동 | 300,000,000원 | 0원 |
| 19. 을구 27번 근저당 · 전기동 | 225,000,000원 | 0원 |
| 20. 을구 28번 근저당 · 김규나 | 130,000,000원 | 0원 |
| 21. 갑구 23번 가압류 · 주식회사형원 | 41,327,000원 | 0원 |
| 22. 을구 29번 근저당 · 남옥자 | 120,000,000원 | 0원 |
| 23. 갑구 29번 가압류 · 주식회사형원 | 31,327,000원 | 0원 |
| 24. 을구 30번 근저당 · 김옥덕 | 40,000,000원 | 0원 |
| 25. 갑구 36번 가압류 · 김순희 | 668,087,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권 총액은 14,872,994,788원, 채권자 배당액은 3,723,307,590원, 미배당은 11,149,687,198원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 우선 차감되어 후순위 배당이 더 줄 수 있습니다.
⑤ 이용상태·매각 범위 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며 건물은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역이며 토지이용상황은 주거기타입니다. 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 지역·구역. 자연녹지지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 4-1 내지 4-4와 조경수 등이 매각에 포함되고, 바닥포장·담장·데크·야외수영장·부대설비는 토지 또는 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
- 제외시설. 전기차충전시설은 제3자 대영채비주식회사 소유라는 소유권사실확인서가 제출돼 매각에서 제외됩니다.
- 감정 이의. 채무자 겸 소유자가 최저매각가격 결정의 하자를 이유로 감정평가보완명령을 신청했으나, 감정인은 2025.07.31 재감정이 불필요하다는 취지로 회신했습니다.
- 수목 평가. 토지에 포함 평가된 수목 부분에 관해 사실조회가 진행됐고 2025.09.05 사실조회회신서가 제출됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2005년 제주은행 근저당이 실제로 말소된 상태인지 최신 등기부의 말소 표시와 폐쇄등기까지 대조하세요.
- 2020년 근저당 확인. 세종동부농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 채권최고액 2,880,000,000원 근저당이 현재 경매의 기준권리인지 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 갑구 2번 가등기의 담보가등기 여부, 본등기 경위, 현재 효력 유무를 원본으로 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 작성하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 수치만 사용하지 말고 숙박시설의 실제 매출·운영비·시설상태와 별도 가격자료로 응찰 상한을 정하세요.
- 매각 포함물 확인. 제시외 건물, 수목, 데크, 야외수영장과 부대설비가 현장에 존재하는지 확인하고 감정평가 목록과 일치시키세요.
- 제외시설 구분. 전기차충전시설은 매각 제외이므로 소유·사용·철거 또는 운영 관계를 대영채비주식회사 관련 서류와 대조하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 사실조회회신서와 소유권사실확인서를 모두 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 권리순위가 먼저다”
이 물건은 임차인이 없고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이어서 겉으로는 단순해 보입니다. 하지만 등기 이력에는 이미 말소된 근저당이 배당 선순위로 반영되는 불일치가 있고, 2005년 가등기와 다수의 근저당·압류·경매 취하·신탁 이력이 겹쳐 있습니다. 권리분석의 출발점인 말소기준 자체를 원본으로 다시 확정해야 하는 사건입니다.
또한 최저가 3,763,341,000원은 감정가의 70%일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 부여할 수 없고, 숙박시설의 매각 포함물과 제외시설도 현장에서 구분해야 합니다. 결론은 “인수 0원 추정, 입찰은 보류”입니다. 최신 등기부에서 2020.05.14 근저당을 기준으로 권리순위를 재작성하고 배당표까지 다시 계산한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.