519,515,000원
제주지방법원 2025타경8046. 제주시 한림읍 협재리 2765-5 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 기호(2)는 근린생활시설, 기호(3)는 창고시설로 이용 중이고, 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 소유자는 김경혜·김향수로 각 2분의 1 공유입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.15. 설정된 주식회사제주은행 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 제주은행 추가 근저당, 경매개시결정, 국 압류, 제주신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의할 것은 매각대상의 구성입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 제시외 시설 매각 제외, 목록 4~7 지분매각, 목록 5~7 현황 도로가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 일반적인 단독 소유 토지·건물과 같은 방식으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8046 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2765-5 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능남로 53 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 근린생활시설 · 기호(3) 창고시설 |
| 소유자 | 김경혜 2분의 1 · 김향수 2분의 1 |
| 토지정보 | 1,194.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,234,450원 / 519,515,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 657,556,341원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 설정됐던 농협은행 근저당권들은 2024.03.15. 해지·일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수 제20053호로 설정된 주식회사제주은행 근저당권 240,000,000원입니다. 뒤이어 접수 제20054호로 설정된 제주은행 근저당권 540,000,000원과 이후 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 회차 최저매각가는 519,515,000원으로 감정가 1,060,234,450원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 이 물건은 근린생활시설·창고시설·토지와 일부 지분이 함께 묶여 있고 동일 유형 실거래 시세를 직접 비교할 근거가 없습니다.
따라서 “감정가의 절반 이하 = 시세보다 저렴”으로 연결하면 안 됩니다. 특히 목록 4~7의 지분매각과 목록 5~7의 현황 도로 이용은 일반적인 완전 소유 토지와 환금성이 다를 수 있어, 할인율 자체보다 실제 활용 가능 범위와 공유관계를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 519,515,000원 | 348,090,192원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 363,660,500원 | 502,240,789원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 254,562,349원 | 609,811,566원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 519,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,595,150원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사제주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사제주은행 | 540,000,000원 | 271,919,850원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 제주신용보증재단 | 80,010,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 860,010,042원 중 511,919,850원이 배당되고, 미배당은 348,090,192원입니다. 신청채권자 청구액은 657,556,341원이며 현재 회차 시나리오의 신청채권자 배당 511,919,850원으로는 전액 충족되지 않습니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각대상 — 가격보다 먼저 확인할 구조
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각하며, 제시외 건물 목록 2-1도 포함해 평가했습니다.
- 일부 제시외 시설 제외. 목록 1 지상의 이동식 냉동창고 약 2.5㎡와 전기차 충전기 철파이프조 약 0.2㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 지분매각. 목록 4~7은 전체 소유권 매각이 아니라 지분매각입니다. 낙찰 후 공유관계가 남는 대상인지 원본 목록별 지분을 확인해야 합니다.
- 현황도로. 목록 5~7은 공부상 지목이 임야이나 현재 도로로 이용 중입니다.
- 조경수·입목. 목록 1 일부 지상의 조경수와 목록 4 지상의 입목은 포함 평가됐습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 재릉초등학교 남서측 인근이며 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 전 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 일주도로가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 근린생활시설, 기호(3)는 창고시설로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 도로 조건. 토지정보상 중로한면이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 261,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 기호(5)~(7)은 공부상 임야지만 현황은 도로입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록별 지분 확인. 목록 4~7 지분매각의 정확한 지분율과 공유자 관계를 등기부·매각목록 원본에서 대조하세요.
- 현황도로 확인. 목록 5~7의 도로 이용 상태와 실제 독점 사용 가능성, 경계 및 통행관계를 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 시설 구분. 이동식 냉동창고와 전기차 충전기는 매각에서 제외되므로 낙찰 후 소유관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 근린생활시설·창고·토지·지분을 분리해 실제 거래가와 임대수익 가능성을 검증하세요.
- 배당표 재확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 원본 문서를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 물건 구조가 먼저다
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 권리축은 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 목록 4~7 지분매각, 목록 5~7 현황 도로, 제시외 시설의 포함·제외, 근린생활시설·창고시설이라는 복합 이용상태가 함께 존재합니다.
동일 유형 실거래와 수익가격을 확인하지 않은 상태에서는 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 부족합니다. 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 각 목록의 실제 가치·지분 활용성·도로 이용관계·점유상태를 얼마나 정확히 분리해서 평가하느냐입니다. 권리는 소멸형이지만, 물건 분석 난도는 낮지 않습니다.
