제주지방법원 2025타경8060. 제주시 영평동 2230-2 토지 3,161.5㎡와 교육연구시설 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 업무용 건부지로 이용 중이고, 건물은 사무실·연구실 및 직원 숙소로 이용되고 있습니다. 제시외 건물과 토지 위 조경수·수목, 건물에 설치된 데크도 평가에 포함됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 2,759,745,000원입니다. 그러나 동일·유사 교육연구시설의 최근 거래 비교값이 확인되지 않아, 유찰률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 우선순위는 할인율보다 말소기준권리와 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 영평동 2230-2 · 도로명 첨단로 245-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 업무용 건부지 · 교육연구시설(사무실·연구실·직원 숙소 등) |
| 토지 | 대 3,161.5㎡ · 준공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 317,200원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 3층 및 지상 2층 · 사용승인 2011.07.08 / 2013.12.31 |
| 소유자 | 주식회사엠트리 (2021.04.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,942,492,700원 / 2,759,745,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,583,154,832원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판단 전 말소기준부터 재확인
권리분석상 말소기준은 2011.08.29 우리은행 근저당권 1,320,000,000원으로 제시돼 있습니다. 이 기준이 유효하다면 2013년 이후의 근저당권, 2024년 이후의 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인에게 등기상 채무가 승계되지는 않습니다.
또한 2013년 중소기업은행 근저당권들과 2018년 근저당권은 2021.04.26 말소기재가 있고, 하이큐시스템·좋은정보네트워크의 일부 근저당권도 2021년 또는 2023년에 말소된 이력이 있습니다. 현재 유효한 권리와 이미 말소된 역사사항을 구분해 등기부 현재사항·공동담보목록·매각물건명세서를 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 14명, 대항력 미상 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없고, 조사된 임차인·점유자는 실제 14명입니다. 13명은 제시된 2011.08.29 말소기준일 이후 전입·등록으로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 양희태는 전입·등록일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희태 | 소재지2 제시건물 2층 관리인실 | 미상 | 보증금 미상 차임 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승자 | 미상 | 2016.02.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한진 | 미상 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신재중 | 미상 | 2013.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2025.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜원 | 미상 | 2011.09.09 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 김슬기 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신현주 | 미상 | 2024.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 글로벌인공지능컨설팅 주식회사 | 3층 3호 · 사무실 | 2023.12.29 | 보증금 미상 차임 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유앤아이 | 별관 · 사무실 | 2024.08.01 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 미래에이아이 | 별관 · 사무실 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 코라운드 | 301 · 사무실 | 2024.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 모아(지점) | (주)엠트리 3층 6호 · 사무실 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백민수 | (주)엠트리 2층 · 사무실 | 2025.04.01 | 보증금 미상 차임 550,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
* 윤혜원의 대항력 없음 표시는 2011.08.29 우리은행 근저당을 말소기준으로 한 판정입니다. 2013.08.26 말소등기의 효력과 실제 말소기준이 달라지면 재판정이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 2,759,745,000원으로 감정가 3,942,492,700원의 70%입니다. 명시 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득액도 2,759,745,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 1,931,821,499원, 3회 유찰 시 1,352,275,049원으로 제시돼 있습니다.
다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 하락·상승 추세를 확인할 동일·유사 물건의 거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 더구나 이 물건은 토지와 교육연구시설, 사무실·연구실·직원 숙소를 함께 취득하는 특수한 업무용 자산입니다. 일반 주거형보다 매수층이 제한될 수 있어 재매각과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,759,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 29,997,450원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 1,049,747,550원 |
| 전체 채권자 미배당 | 12,999,700,655원 | 10,269,953,105원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,999,700,655원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 2,729,747,550원이며, 예상 미배당은 10,269,953,105원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공업용·업무용 건부지와 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통 노선이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기호 2는 교육연구시설인 사무실·연구실 등으로, 기호 3은 교육연구시설인 직원 숙소 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 3층 및 지상 2층 건물이며, 기본위생·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역이자 제주첨단과학기술단지 국가산업단지 및 산업시설 구역에 포함되고, 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다. 소로1류와 접합니다.
- 환금성. 토지와 복수 건물, 교육연구시설·사무실·직원 숙소가 결합된 업무용 자산으로, 일반 주거용과 달리 실제 이용 가능 업종과 매수층을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011.08.29 우리은행 근저당을 기준으로 볼 수 있는지, 2013.08.26 말소등기 이후 실제 기준권리가 무엇인지 현재사항 등기부로 확인하세요.
- 윤혜원 선후관계. 말소기준이 2013년 이후로 변경되는 경우 2011.09.09 전입자의 대항력 가능성을 다시 분석하세요.
- 양희태 계약관계. 관리인실의 점유개시일, 전입·사업자등록, 보증금, 차임, 임대차계약서와 점유권원을 확인하세요.
- 14명 점유 현황. 각 호실·별관의 실제 사용 여부, 퇴거 여부, 계약 상대방과 명도 소요기간을 현장조사로 확인하세요.
- 공동담보 배당. 토지와 건물의 공동담보목록, 이미 말소된 근저당권의 배당 포함 여부, 신청채권자 중소기업은행의 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 산업시설·업무시설의 최근 매매·임대사례와 예상 공실률을 별도로 조사하세요.
- 용도제한. 국가산업단지·산업시설 구역·건축계획심의대상구역에서 가능한 사용·임대·전환 범위를 관계기관에 확인하세요.
- 포함 물건 확인. 제시외 건물, 조경수·수목, 데크의 위치·수량·소유관계와 현존 상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 체납 확인. 당해세, 공과금, 관리비, 시설 유지비와 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형은 아니다
이 사건은 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없어 계산상 실질취득액이 최저가 2,759,745,000원과 같습니다. 그러나 권리분석의 결론은 인수액 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 조사된 점유자가 14명이고, 양희태의 전입·등록일과 보증금은 미상입니다. 무엇보다 2011년 근저당을 말소기준으로 본 분석과 2013년 말소등기가 함께 존재해 임차인 선후관계가 달라질 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
가격도 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 국가산업단지 안의 교육연구시설·업무용 부동산이라는 특수성 때문에 실제 매수층과 임대수요가 제한될 수 있습니다. 결론은 명시 인수는 0원, 권리확정과 가격판단은 보류입니다. 원본 등기와 점유관계를 해소하기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.